汽车服务连锁店铺选址评估办法.pptxVIP

汽车服务连锁店铺选址评估方法 市场及客服部 2016.1.20 2 应重视店铺选址的前期评估 零售店铺的成功有三个关键点：一是选址，二是选址，第三还是选址！ 经过一段时期的经验累积，我们认为可以通过系统的评估手段有效测量选址与业务的符合程度； 制定本评估方法的目标： 1、帮助选址人员能客观评估各店铺选址； 2、帮助无经验员工能快速掌握店铺选址的方法； 3、提供加盟商一种店铺选址的参考方法。 本评估方法的基本构架： 1、如右图分为五个大类，并分配不同权重； 2、每个大类分有若干小类，需要做实际考察、测量及现场调查； 3、按实测结算换算成分值，简单相加即得评价分值； 4、本评价分值即为店铺选址的参考依据，分高为佳。 在店铺选址确认后，可对商圈、交通两大类做进一步研究，以制定合适的营销方案。 3 评估前的确认：是否为商业用地 联系到业主，直接询问该物业是否为商业用地。 在少数情况下，有些业主为达成场地出租，也会将非商业用地说成是商业用地，或是表明会帮助租客更改为商业用地，除非亲自看到地产证明，否则不要轻易信任。基于这一点，进入具体租赁谈判的第一步就应要求业主出示地产证明。 确认为商业用地 进入评估环节 确认为非商业用地 直接否决 四、场地评估 一、商圈评估 二、交通评估 三、租赁评估 五、设施评估 4 一、商圈评估 地理位置 临近住宅 各类大型超市 汽车专业店 通过熟悉当地商圈/地理的人做初步判断。在上海，目前合适的地点一般在中环线附近。 确认指标：地理位置。 自驾车沿选址周边3KM内作调查，可通过当地商品房报价及中介二手房楼盘价判断，要求是中档以上楼盘。楼盘占地面积可简单的按楼盘周圈目测计算。 确认指标：楼盘面积。 自驾车沿选址周边3KM内作调查，包括连锁品牌日用品大超市，建材/体育用品/家电大超市，也包括各类商业中心/大型商场，要求是停车位在50个以上。 确认指标：超市数量。 自驾车沿选址周边3KM内作调查，包括各类汽车4S店，占地1000平方米以上的汽配城，有一个算一个。 确认指标：汽车4S店/汽配城数量。 5 二、交通评估 临近干道 乘用车流量 零售店铺的交通方便与否非常重要。主干道一般会吸引附近所有车主通行，对宣传有利，而不会有区域局限性。 如店铺位于十字路口，则选择较大的主干道。 确认指标：店铺主干道车道数。 乘用车的流量也是关键的指标。一般的方法是站在路口，测10-20分钟内通过的乘用车流量，可同时记录车型，时间上可选择不同的时间段，兼顾交通峰谷，以此测出乘用车流量及该路段车辆的平均价位。 乘用车流量的测量点应不限于店址外的道路，而应扩大到至少2KM范围内的主要道路，以测量各路段的交通流量，确认车行路线的便利程度。 乘用车流量测量需要事先做好表格，选定熟悉车型的人做测量。 确认指标：2KM范围内主要道路的乘用车流量。 6 二、交通评估 交通进出口 平均车速 可否左转进入场地 即确认店铺最后开业时可进出店铺的道口，道口多当然是好事。 确认指标：进出口数量。 自己开车试几次就可测出平均车速，一般40码为适宜。 确认指标：平均车速。 可左转进入店铺使来车进店铺更方便。 如不能左转进入，但如果车辆掉头很方便也可视为可左转进入。 确认指标：可否左转。 7 三、租赁评估 租价 租金涨价 租期 租金支付 按目前标准店铺的盈利模型推算，物业的租赁价格应不超过2.5元，所以如果超过这个价格可要考虑放弃，低于这个价格则可以加分。 这个价格是在上海市场的测算价格，如在其他地区应另考虑。 确认指标：租价。 租金的稳定也是要考虑的一个方面，我们一般认为年增涨率应在3%以内。超过3%不是说不能接受，但总归是没有优势了。 确认指标：租金涨价幅度。 店铺的运营需要一段时间才能趋于稳定并得到周围客户的认可，所以我们倾向于签署较长期的租赁合同，最好是10年以上。 租赁期限如果在5年以下就不合适了。 确认指标：租期。 租金的支付方式也需考虑，能延后支付总是最好的方式。一般租金是需要预付的，在这种情况下，一季一付就比半年一付有利。 确认指标：租金支付方式。 8 四、场地评估 总面积 停车场 底层面积 房东性质 确认指标：物业总面积。 停车场面积当然是越大越好，如果有专属的地下停车场，则以一半面积计算。 确认指标：停车场面积。 确认指标：店铺的一楼面积占总面积比例。 确认指标：大房东？二房东？三房东？…… 一楼层高 确认指标：一楼层高。 门面宽度 确认指标：一楼临街门面宽度。 建筑是否独立 确认指标：整个租赁的物业是否独立。 朝向 确认指标：店铺朝向。 9 五、设施评估 消防 外置洗车机位 自动电梯 广告位 消防可以后期改建，如果在租赁时就有合格的消防设施则可加分。 确认指标：有没有合格消防。 外置洗车机是个引客的永久性广告，如果有则加分。 确认