南昌中航广场项目整体定位与发展战略.docx

南昌中航广场项目整体定位与发展战略 本报告是严格保密的。 报告思路 11 22 33 44 55 66  项目界定 项目界定 企业目标 企业目标 市场分析 市场分析 市场与目标的对比分析市场与目标的对比分析 客户分析定位客户分析定位 物业发展建议物业发展建议 本报告是严格保密的。 2 项目属性解析 南昌市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速发展期 1400 0.35 30000 0.4 1185 26333 1200 30.8% 0.3 25000 33.7% 0.35 1007.7 1000 0.25 22350 0.3 770.46 20000 16720 0.25 800 641.02 20.2% 0.2 14220 552.37 17.6% 15000 0.2 16.0% 12305 435.1 13.7% 10058 15.6% 400 11.6% 0.1 10000 0.15 5000 9.6% 11.7% 0.1 200 0.05 0.05 0 0 0 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 人均GDP与房地产发展关系 0-800US$ 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 本报告是严格保密的。 3 项目属性解析 人口稳定增长，城市化率（46.3％）逐年提高，为房地产业快速发展提供了支撑 南昌市2005年末常住人口451万，户籍人口475万，其中非农业人口220万，城市化率为46.3％，人口自然增长率约8.03‰  500 437.55 440.7 448.85 450.77 460.79 475.17 400 300 196.37 203.73 219.94 200 170.22 174.68 180.99 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 全市人口 市区人口 48.00% 46.30% 46.00% 44.00% 43.60% 44.20% 42.00% 40.30% 40.00% 39.40% 39.60% 38.00% 36.00% 34.00% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 城市化率 本报告是严格保密的。 4 项目属性解析 第三产业发展潜力巨大，写字楼需求不断提升，高端物业供不应求。 ?第三产业比重较低，发展潜力巨大 ?第三产业正迅速发展，高级服务业如顾问咨询、金融理财、信息服务、国际贸易等，已经逐步打入南昌市场，造成了写字楼的需求不断扩大，高端物业的稀缺也成为了南昌写字楼市场目前的瓶颈。  南昌历年产业构成 100% 90% 80% 41.90% 41.20% 39.90% 39.90% 70% 60% 50% 40% 48.90% 50.60% 52.40% 52.80% 30% 20% 10% 9.20% 0% 8.20% 7.70% 7.30% 2003 2004 2005 2006 第一产业 第二产业 第三产业 13.80% 交通运输、仓储 13.90% 、邮电通讯 27.40% 26.90% 批发、零售贸易 、餐饮业 26.80% 金融保险 26.90% 16% 房地产 17.10% 16% 其他服务业 15.20% 2005年 2004年 第 三 产 业 构 成 比 例 本报告是严格保密的。 5 项目属性解析 宏观经济 城市化率 产业结构  南昌市宏观总结—发展态势良好，为房地产业发展奠定了良好的平台 ?南昌市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速发展期 ?人口稳定增长，城市化率（46.3％）逐年提高，为房地产业快速发展提供了支撑 ?第三产业发展潜力巨大，写字楼需求不断提升，高端物业供不应求。 本报告是严格保密的。 6 项目属性解析  城市规划：一江两岸、一核五片；西进、东拓、北控、南延，多点多组团建设；红谷滩是一个规划发展重点区域 ?一江两岸：指沿着赣江两岸的投资建设重点 ?一核五片：一核指中心城区；五片区指东面的昌东片区、南面的莲塘片区、西南面的望城组团以及梅岭风景区的湾里组团 ?东拓是指东面的高新技术开发区，但该片区由于受到艾溪湖影响发展空间有限 ?北控指南昌市城区的发展在北面应得到控制，主要是受昌北机场的影响 ?南延是指城市发展向南面的南昌县延伸 ?本项目地处中心区的核心发展区域，南昌市中心的门户位置。  乐化 组团 湾里 中心区 组团 望城 昌 组团 南 片 区