博思堂苏州惠润凯马广场商业地块定位报告.docxVIP

本次提案的任务 定位之前？ ?使项目成为区域标杆项目，提升区域的板块价值，再反作用于项目，使其相辅相成，板块与项目相互拉动。 ?通过科学合理的业态建议，保证项目在后期运营成功，打破目前木渎的商业格局，成为木渎的新中心。 ?为客户创造更多让渡价值，从而避开同质化竞争，最终实现开发商利润最大化。 带着任务思考，逐步解决问题…… 惠润凯马广场商业地块 定位报告 博思堂·商业事业部 2010年7月26日  PART.1解读 tents 项目立地条件分析 Chapter-2 Con 市场 目录 苏州市场 竞品分析 Chapter-3 认知 1B价值提炼 1B产品分析 结论 Chapter-4 客户 竞品客户分析 1A成交客户分析 Chapter-5 营销 1B价格建议 推案节奏 企划推广 广告表现 一切定位非凭空而定，需从项目所处环境出发…… PART. 1-项目立地条件分析 ?报广、杂志安排 ?搜房网广告频次与主题 、 、 、 、 、 ?电视、电台、影院 ?总体费用预计 项目区位分析 ?项目位于凯马汽车城内，位于区 域次干道丹枫路及凯马大街交界，丹枫路可由凯马大街与苏福路相连。 ?项目向东通过苏福路、西环高架可快速到达苏州其他区域。 ?项目可通过苏福路到达木渎商圈、灵岩山、天平山等景区。 ?项目周边专业市场较多，东侧为横塘建材市场，汽车用品专卖店、华夏五金机电城。  灵岩山、 天平山景 区 木渎商 圈  狮山路CBD 华夏五金机 横塘家居建材市 电城 场 凯马汽车城 国际教育园 北区 上方山国家森林 公园 项目具有良好的区位优势，太湖旅游度假经济、木渎古镇旅游经济以及凯马广场汽车文化经济联动影响，带来人气的同时带来商业发展，投资具备前景。 项目交通分析 ?项目位于苏福路南侧，位于区域次干道丹枫路及凯马大街交界； ?项目北侧为主干道苏福路双向四车道；由苏福路向东5分钟可上高架、高速通往各个区域；向西可通往木渎古镇、太湖、光福等区域。 ?项目南侧为老居民区，且有一条小路相隔，通达性一般； ?未来规划：三横两纵的主干路骨架，三横：竹园路、枫江路、新宝带西路；两纵：金山路、长江路。 ?中环快速干线的规划：星华街、春申湖路、金枫路、越湖路、尹山大桥、东方大道将共同构成第二条环行快速路骨架。  金枫路 苏福路 新宝带西路 项目 项目北侧苏福路为区域内快速路，将为项目带来外区域的消费客源，扩大项目的辐射范围。 项目未来周边交通路网将会进一步完善，但目前项目周边的公共交通尚未完善。 项目周边规划 凯马广场，政府大力打造的城市名片工程，城市西南部商业副中心，占地面积1500亩，建筑面积110万平方米，五大功能定位，全新运作模式的品牌汽车城，以此形成以汽车为相关主题的综合性文化中心、商业中心、娱乐中心。 汽车城“一核，两轴，两心，五区＂ 规划 ?一核：以会展中心为中央商务核； ?两轴：金江路发展轴和滨江景观轴； ?两心：以主题公园和标志塔为景观中心； ?五区：以道路划分为五大功能区：汽车贸 易区、汽车商务区、汽车运动区、汽车休闲区、汽车文化区。  项目地块位置 凯马广场规划图 功能布局图 项目凯马广场中央商务区的核心区，具备较强的规划优势，但区域规划实现时间、市场培育期较长。 区域消费力分析 中心城区 凯马汽车城 苏福路 木渎商圈 太湖区域 凯马汽车城消费群体分析： ?太湖、木渎等地的旅游人群：不会来 ?木渎镇消费群体：几乎不来 ?中心城区消费群体：很少来 ?周边人口：消费可能性较大 目前凯马汽车城消费主要以汽车4S店为主的汽车产业消费，缺乏目的性消费的商业业态，因此消费客群较为狭窄。 凯马板块价值 木渎商圈分析： ?镇区交通较为混乱，停车问题突出； ?人口密度大，治安、消防隐患较大； ?现有的核心商业区，不具备扩容的条件； 凯马区域分析： ?交通便捷，路网不断完善； ?未来区域规划具备明显优势、储备发展用地较多； ?汽车主题突出：一、发展汽车产业，带动地方经济；二、发展汽车主题商业消费，完善区域功能。 发展木渎： 凯马首选，再造木渎新核心！ 项目基本指标 地块位置 编号 面积 土地 出让 规划指标要求 起报价 成交价成交价 楼面价楼面价 总价总价 ㎡ 用途 年限 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 万元 吴中区木渎 容积率 建筑 绿地率 凯马大街东 苏地 商服 密度 13306 40年 4500 4584 1146 6100 侧、丹枫路 2009-B-92号 用地 南侧 ≤4.0 ≤55% ≥20% 项目地块为不规则五边形，对地块后期的规划将会造成一定影响。 项目四至分析  东：项目东侧紧邻汽车4S店 北：项目北侧为东方锦城 北 西 东 南 西：项目西侧为中澳广场、 南：南侧为老居民房悠尚生活广场和飞凡第5 街 项目周边的商业氛围较为缺乏，底