北京永利广场项目营销策划提案.docxVIP

目录 1、 LOFT部分 2、商业部分 3、白金团队 LOFT部分 LOFT部分 ︱ 市场分析 知彼知己，百战不殆；不知彼而知 己，一胜一负；不知彼不知己，每 ︱ 自我解构 。 ︱ 项目定位 ——《孙子兵法·谋攻篇》 ︱ 营销策略 市场分析 宏观市场 奥年前后宏观政策导向 一、宏观调控执行“上紧下松”政策 继07年宏观调控政策之后，2008年各银行一改往年“先松后紧”的政策基调，严格执行央行宏观调控中的各项要求，控制风险相对较高的个贷业务放量。5月整体个贷市场虽有所改观，但个人房贷整体交易放量并不十分乐观，目前房地产个贷金融市场仍处于紧张 的调整期间。 二、信贷收紧，上调存款准备金 二套房首付提高至四成，各银行均严格执行；确定第二套房贷款以家庭为单位，且不论其 ， ， 年截止到六月份，加息预期迟迟未显，反而央行接连不断的上调了五次存款准备金率。 三、大户型拟征税 2007年12月16日，建设部副部长刘志峰曾表示，为扭转当前住宅建设和消费中的“贪大求阔”现象，有关部门将通过保有环节征税等多项税收、金融和土地政策等，提高大户型住宅的购买使用成本。但此项政策尚未完全确定。 新政调控下市场走势 一、房地产开发投资中西部地区投资增幅明显加快，一线城市投资明显受到政策压制 今年上半年，全国完成房地产开发投资6952亿元，同比增长32.1%，增幅同比提高4.7个百 分点。其中，住宅投资4944亿元，同比增长35.2%，增幅同比提高6.2个百分点；办公楼投资240亿元，同比下降5.5%，增幅同比下降43.8个百分点;商业营业用房投资706亿元，同比 . ， . 二、销售面积下降 来自住房和城乡建设部的数据显示，今年1-5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。 三、两个市场的细分 在新的房地产政策下，房地产行业被清楚的分成两个市场，一个是居住市场，一个是投资性市场。政府讲主导居住市场，相信“居者有其屋”的需求会逐渐得到满足。有意打压房 地产投资过热的趋势。 宏观市场小结 ?市场整体成交量同比下降，观望现象持续升温。 ?拟征大户型保有税，小户型将更迎合投资市场需求。 ?政府对投资型产品的抑制不断加强。 ?奥运后房地产市场走势依旧不明朗。 市场分析 竞争市场 项目周边竞品状况 开售 总建 建筑 主力 装修/ 已销 上半年 成交 优惠 项目名称 面万 产权 销售均价 总量 月均去 时间 形式 户型m2 标准 售量 均价 信息 m2 化率 三里屯soho 2008/7 46 平层 108－ 50 38000 精装 600 46 46 40807 送全家电家具 497 70 星源汇 2008/5 4.64 平层 70-360 70 45000 精装 317 10 3 36056 一次96折 5000 建国5号 2008/1 9.7 平层 175－ 70 23000 精装 338 108 15 22305 一次98折，按 190 1000 揭99折 东外公馆 2008/2 1.74 平层 40-120 50 26500 精装 103 39 6 23183 新优惠目前未 2500 定 北京公馆 精装 42306 送全家电家具。 2007/12 6.6 平层 130-700 70 42000 156 3 销售不佳 按揭99折，一 4000 次94折 东阙都 2008/4 3.42 loft 40-100 40 41600 精装 319 44 11 41095 购房送宝马 3500 世界城 精装 余30 一次9.6，按揭 2007/1 12 平层 53-88 50、70 37000 719 尾盘阶段 28000 9.8 4000 套 凯德华玺 未开盘 6.8 平层 75-450 50 未定价 精装 300 0 0 0 无 4000 （热点区域且投资自住均可产品） 项目 项目 开售 总建 建筑形 主力 销售 装修/ 已销 上半 成交 年月 面万 产权 总量 优惠信息 名称 位置 时间 式 户型m2 均价 标准 售量 均去 均价 m2 化率 波菲特行 宵云路 未开盘 3.37 平层loft 平层 65- 50 26800 精装 320 0 0 0 无 政公寓 152 loft Loft 5000 Loft 300-500 6万 10套 钻河 西直门 未开盘 8 平层loft loft 50、 未定价 精装 586 0 0 0 无 公馆 40-60 40 长安街 2007/1 精装 一次98折，按 长安驿 10.9 平层 40－100 70 33000 883 余40％ 3 31000 揭99折。7日 沿线 2 3000 内签约每平米 减300元 Mas