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沈阳万科城项目商业整体定位汇报 北京伟业精锐商业管理顾问有限公司 2007.01.15 1 ?万科城商业定位汇报框架 第一部分 引论 工作内容 逻辑框架 万科城商业性质定性分析 第二部分 从城市关系看万科城 配套型商业定位规划研究 万科城商业 性质定性分 析 ?从区域交通看万科城 第三部分 ?从区域规划看万科城 滨河主题商业街专项研究 从宗地特性看万科城 第四部分 万科城商业规划模型  主要结论 ?投资人认可 ?无商业传承 ?交通价值好 ?应避免与长白核心商 业区竞争 ?配套商业是必须的?临街商业功能以配套为主，局部为区域配套功能 2 ?从城市关系看万科城商业性质 沈阳城市重心南移 区域投资价值凸显 万科城商业投资价值提升但不具备辐射全市的能力 缺乏商业传承基础 ?长白新区 长白新区 3 ?从区域关系看万科城商业性质·区域交通 工农桥 滨河路 ?工农桥、胜利桥连接浑河以北城 胜利桥 市中心 ?沈苏快速道、胜利大道连接南部 沈苏快速道沈苏快速道 区域 ?万科城 交通要道“桥头堡” 人流、物流汇集 长白新城对外节点 交通价值高，投资者看好 胜利路南大街 4 ?从区域关系看万科城商业性质·区域规划 规划中的集中商业组团对区域发展影响显著 万科城商业应避免与长白新 ?万 科 区规划集中商业区形成竞争。 城 集中商业组团规划，将形成 辐射长白区域的商业中心 5 ?从宗地特性看万科城商业性质 万科城总用地30多公顷，总建筑面积达百万平米 ?万 科 典型大盘 城 众多规划市政道路自然划分地块各组团 临街面多 6 ?作为大盘的万科城·客群需 求 住宅社区人群的刚性生活需求可分为两大类 社区零售 社区服务 ?生鲜 ?洗衣 ?菜蔬 ?美容 ?药品 ?皮具护理 ?日杂 ?家政服务 ?服装 ?餐饮 7 ?作为大盘的万科城·商业配套vs住宅销售 住宅销售明 线 ?客群种类的扩展 ?商业配套的有序开发运营 住宅 住宅 住宅 销售 销售 销售 居住社区型 区域型 主题特色型 商业 商业配套 商业 商业配套 商业 商业配套 客户 客户 客户 配套 配套 配套 商业配套暗线 8 ?作为大盘的万科城·开发要 点 ?作为大盘，配套商业是必须的， 但其规划合理与否，将对大盘的 可持续开发产生较大影响 9 ?作为大盘的万科城·开发要点 ?配套商业具备对大盘的持续影响力，应合理选择开发规模、开发时间； ?开发过程中与社区生活密切相关的某些核心业态应重点控制； ?除核心必备业态外，辅助业态可由临街商业自然形成； ?应合理分配配套商业的服务半径； 10 ?临街面多的万科城·几点考 虑 临街商业的考虑： ?万科的品牌效应； ?长白新区的发展潜力； ?万科城在长白区域的优势位置； ?万科城商业周边地块的邻近关系； ?投资人对区域临街商业价值的认可； 临街商业具备较好的销售价值，可在符合业态需求及销售条件的基础上尽可能多开发 11 ?临街面多的万科城·临街商业初步想 法 12 临街商业形成过程 万投科资城人配出套租商业 + 部分自区然域形配成套功能 12 ?万科城商业性质定性分析·小 结 ?城市关系：长白新区具备较好发展潜力，区域投资价值看好，但就商业而言，长白新区缺乏商业基础传承。 ?区域交通：万科城项目处于长白新区的桥头堡，因管道效应带来的交通附加价值较高，对投资者具备较好的吸引力。 ?区域规划：中心商业组团对整个长白地区的商业发展影响非常大，万科城商业规划必须规避与其发生直接竞争。 ?大盘开发：万科城配套商业是必须的，但规划合理性将对大盘的可持续发展产生重大影响。 ?宗地边界：众多市政规划路制造了丰富的临街面，临街商业是万科城商业的主体，由于多方因素使其具备良好的销售条件，应最大化挖掘其销售价值。 ?万科城商业由于其临街性的主导特征，将形成以本社区配套商业为主，结合部分区域配套功能的商业属性，大部分将随社区开发自然形成。 注：下文将对以临街商业形式主导的配套型商业规划进行详细分析。 13 ?配套型商业定位规划研究框架 第一部分 引论 万科城商业性质定性分析 第二部分 配套型商业定位规划研究 第三部分 滨河主题商业街专项研究 第四部分 万科城商业规划模型  工作内容 配套型商业 定位规划  逻辑框架 社区配套商业定位规划依据 社区配套商业业态组合模式 社区配套商业重点控制业态规划分析 临街商业规划原则及总体量分析 重点控制业态商业操作要点分析 (租售模式、开发周期） 自然形成业态商业操作要点分析 （租售模式、开发周期） 14 社区配套商业规划依据 社区配套商业规划依据 ?社区配套商业的必备功能 ?业态组合模式 ?必要的服务半径 ?商业规划布局 ?必须的支持规模 ?商业规模分析 15 社区配套商业业态组合·必备功能 商业分类 服务方式 说明 商业类型 社区零