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成都电梯豪宅市场分析专题 2009年4月 一、电梯豪宅的定义 城市电梯豪宅的出现，是人们在追求安居——乐居——豪居过程的产物，是对更好生活的一种追求的体现。城市电梯豪宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群，要求住所有极高的舒适度、极度的尊崇感等。他们具有别墅级的购买能力,但又追求拥有繁华生活条件、高端商务活动以及体现尊崇身份的城市住宅，因此城市电梯豪宅开始逐渐成为这类高端消费者的选择。与普通电梯相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。 综观各城市城市电梯豪宅，城市电梯豪宅均具备了以下共同特征： 1、项目一般处于城市繁华商业中心或者城市核心CBD区域； 2、项目周边需有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性； 3、项目需拥有良好的自然景观环境； 4、项目周边需有齐备的教育、商业、医疗以及休闲等配套设施； 5、户型面积大，一般均在200平方米左右，发达城市的户型面积更大； 6、户型创新，亮点多。主要体现在强调居住氛围包容感和亲近自然，利用各种大阳台、露台、入户花园的合理布局，营造高层院落氛围；同时户型功能分区更加细化，强调主卧功能扩展，涵盖卫生间、衣帽间和书房,成为主人独享空间。 7、一梯多户，分线入户。电梯豪宅一般为两梯两户或三梯两户或三梯三户，实现电梯基本私有化。同时户型设计为双入户，保姆通过专用电梯连接专用通道入户，并更加人性化地为工人房配备独立的卫生间、阳台,避免工人活动对主人生活的影响。 8、豪华产品配置、奢华的景观环境打造、五星级入户大堂、顶级物业管理等形成豪宅的软硬指标。 二、成都电梯豪宅现状 2006年9月，招商地产以“第一高端社区+门户外交地标”打造的“首座”以13000元／平方米价格热销，使成都房地产开始进入了一个全新的发展阶段，“城市电梯豪宅”开始呈现。优越的地理位置、传统城南富人区、外籍人士聚集区、电梯豪宅稀缺等优势使项目具备了良好的投资价值，吸引了大量的高端消费者购买。 2007年，成都“电梯豪宅”开始步入了较快的发展。飞大集团“壹号公馆”以豪华配套、星级大堂、4000元／㎡精装修、金牌管家服务等以“豪宅”身份占据骡马市商业圈；锦都4期推出136－178㎡电梯公寓，依托成熟配套、交通便利、临近市中心、宽窄巷子和琴台路旅游街等资源优势打造市区豪宅；九龙仓也于07年9月依托市中心东大街地段优势推出106－155㎡电梯豪宅并迅速完成销售。从区域上看，此阶段的电梯豪宅项目主要集中在城市繁华商业中心，占据城市核心区域。 2008年，成都“电梯豪宅”进入了迅速发展阶段。先后有龙湖、蓝光、新鸿基、中海、华敏、新世界、千和、森宇、华润等实力企业聚焦了11个豪宅项目亮相。此阶段的电梯豪宅主要集中在城南南延线天府大道两侧。一方面是城南历来的“富人区”效应，城南新城发展使区域配套日益完善，同时为区域增加了大量的高端收入群体；另一方面，随着07年房产市场走旺，城南地价增高，如九龙仓城南地块为640万元/亩；中海地块为705万/亩；合景泰富在城南地块成交价更达到了1195万元/亩和1265万元/亩。高额的地价成本使得开发商不得不将高地价、高成本转向高端电梯豪宅，以期通过细分市场来获得突破。 现有电梯豪宅项目情况一览表 区域 项目名称 类型 梯户配置 规模[户] 层数 户型面积 大户型面积 大户型配比 主力户型 城区 时代豪庭 混合豪宅 2梯5户 515 33-38F 105-155㎡ 154－155㎡ 40% 154－155㎡ 城区 华润依云府 混合豪宅 2梯3户 3252 30－31F 51-316㎡ 187－316㎡ 12% 187-267㎡ ／390 高新区 华敏世家 纯大宅 3梯2户 130 21-24F 289-472㎡ 301-346㎡ 高新区 紫檀 纯大宅 3梯2户 420 28F 282-445㎡ 282-296㎡ 高新区 龙湖世纪景峰 纯大宅 3梯2户 344 42-47F 280-650㎡ 280/380㎡ 高新区 华润凤凰城 混合豪宅 2梯4户 2498 27F 70－173㎡ 141－173㎡ 27% 162－173㎡ ／674 高新区 时代晶科 混合豪宅 2梯6户 2200/ 20F 104－301㎡ 199－301㎡ 20% 199－201㎡ 480 高新区 城南1号 混合豪宅 2梯2户 609 24F 89-316㎡ 159－316㎡ 57% 159-185㎡ 华阳 河畔新世界 纯大宅 2梯3户 3500/ 18—33F 140-245㎡ 140-200㎡ 432 华阳 新鸿基悦城 纯大宅 2梯2户 1217 26－32F 90－387㎡ 137－387㎡ 1期100% 137－192㎡ 2梯4户 华阳 南湖国际社区 混合豪宅 3梯6户 2