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谨呈：万科地产 万科幸福汇公馆营销策略报告 坐守朝阳门 问鼎CBD Page 1 Contents 目 录 市场环境认知 高端客户研究 项目本体分析 项目核心营销课题和关键对策 项目营销调整建议 销售目标和策略 金网络高端项目服务体系 市场环境认知 北京房地产市场整体环境 高端房地产市场表现 区域竞争环境 回顾跌宕起伏的10年—— 年初的市场沉浸在全球经济危机的阴影中，购房者信心极度低落，价跌量缩……似乎预示着全年市场的低迷； 初春，随着个别楼盘的大胆降价、主动促销，刚性需求重新站到市场前沿，撑起了半边天； 年中，随着经济环境的宽松，市场信心恢复，量价快速扩张、攀升；年底，投资性购房、恐慌性购房发力追击，房价高企，再创新高！ 因此，我们看到10年市场的现象是： 10年市场特点[1]——量价齐飞 10年市场特点[2]——供不应求 10年市场特点[3]——地王频现 10年市场特点[4]——五环崛起 Page 4 10年盘点 1、10年商品房销售均价触底企稳并快速反弹至高位，供需的严重失衡推动了价格同期增长11%，全年商品房均价达到了13799元/平米。 北京历年商品房价走势 4,000 16,000 3,500 3,434 14,000 3,206 3,179 3,054 12,418 13,799 2,966 11,553 3,000 2,790 12,000 2,803 2,60