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东门广场销售策划方案
深圳市尊地地产咨询有限公司
经营理念
1
追求客户满意度 缔造利益共同体
2
品牌优势
中国(深圳)十大地产销售代理机构
深圳市一级房地产评估机构
中国房地产业协会会员单位
中国房地产估价师学会会员单位
深港地产研究院理事会理事单位
3
鹏运广场物业发展(深圳)有限公司:
承蒙贵司董事会的信任和评标小组对我司工作的认可,我们深感荣幸;我司根据贵公司的通知要求,经专案小组的严格论证,现特提交《东门广场销售策划方案》,供贵司决策。
对于本项目,我司高度重视,在人员和资源调配上进行了专业组合,我们相信:通过贵、我双方的共同努力,一定会实现项目利润最大化!实现贵公司经济效益和社会效益的双赢!
根据我司的营销计划,在贵司的积极配合下,项目销售周期为:住宅部分 6 个月,商业部分 6 个月,销售总金额为 13.2 亿元:商场部分(1-3 层)8.1 亿元(按图纸面积),其中一层街铺销售额为 3.98 亿;住宅部分为 5.49 亿元。
裙楼商业-1 层出租经营;4、5、6 层出售或出租经营,根据目前的实际情况,我司建议出租经营。
4
深圳市尊地地产咨询有限公司
二 00X 年八月二十九日
目 录
商业部分租售策划方案 7
一、租售方案及价格 7
二、客户定位 8
三、地铺划分与规划原则 10
四、招商方案 15
五、营销步骤与实施 19
六、销售时间及周期 22
七、招商操作经验 23
住宅部分销售策划方案 25
一、销售价格 25
5
二、形象定位 25
三、概念卖点 26
四、客户定位 28
五、推广策略 29
六、外销推广 30
七、入市时机 31
八、销售周期 31
尊地代理的服务优势 32
附 件 37
6
商业部分租售策划方案
一、租售方案及价格
售价(元
单层销售
租金(元
楼层
租售方式
面积(m2)
功能定位
/m2)
额
/m2·月)
负一层
出租经营
4777.47
120
知名超市
一层
划分后直接出售
82000
4859.76
398438000
550
临街商铺
带租约出售或部分划分
知名百货主力店(或+品
二层
51000
4708.26
240108000
330
出售
牌店)
三层
带租约出售或部分划分
35000
4823.67
168805000
215
知名百货主力店(或+品
7
出售
牌店)
带租约出售或部分划分
知名百货主力店(或+品
四层
19500
4953.54140
出售
牌店)
五层
整体出售或出租经营
16000
4953.54110
餐饮娱乐
六层
整体出售或出租经营
4953.54110
餐饮娱乐
商业部分销售额
8.1 亿元(1-3 层销售总额)
备注:以上单层面积尚未
扣除住宅应分摊面积,实
商业部分年租金
际商铺面积比以上面积
2800 万元(-1、4、5、6 层租金收入)
收入
稍小。
二、客户定位
深圳本地、香港投资客
根据我司的长期对商铺投资者的跟踪调查研究,我们将本项目的商铺投资者分为两类:深圳投资者和香港投资
8
客。我们将根据两类客户的不同市场特性策划不同的市场营销方案,准确命中目标客户。
深圳投资者:主要为深圳罗湖本地居民以及周边生意人,事业成功,有商铺成功投资经验,年龄在 35-50 岁之
间。
香港投资者:喜欢较小铺位及柜台,认同口岸和地铁概念,能接受较高楼层的商铺,重视现楼以及发展商品牌。
在东门经商的中小铺主(自己经营)
在东门经商的中小铺主喜欢购买临街商铺,重视付款的灵活性,对东门片区十分了解,非常认同知名商家对商
场的提升带动作用。
商业经营机构及机构投资者等
餐饮娱乐经营机构购买 5-6 层整层或半层,机构投资者根据商铺的投资潜力亦可购买临街商铺以及其他各层铺
位。
9
三、地铺划分与规划原则
(一)地铺划分原则:
以临街商铺为主:街铺能够创造较高的商业价值,在东门片区,临街商铺的价值很高,在划分第一层商铺时,尽可能划分多的临街商铺,将提升第一层的整体商业价值,从而实现 82000 元/平方米的均价;其次临街商铺的经营和销售风险相对内铺而言较小,即使楼上各层经营情况不理想,街铺依然可根据自然人流成功经营。
以东门主街为主:在街铺的划分上要以东门主街为主,虽然东门广场四面临街,但商业价值沿东门中路,晒布路、内街依次递减,所以应尽量以东门中路临街商铺为主,依次是晒布路,最后才是内街商铺。
内铺以小面积铺位为主:本项目一层均价很高,达到 82000 元/平方米,如果内铺面积较大,总价将很高,将不利于销售,因此除局部街铺之外一定要控制内铺面积。
商业动线形成:通过商业动线的形成,将东门广场的 4 个出入口连接起来(其中一个出入口拟划分为街铺入口商业价值更高),并依靠临街铺
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