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第三章 土地使用权制度 一、土地使用权的概念、特征、分类 土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用的 土地享有占有、使用、收益的权利 特征： 1.权利的派生性 权利的受限性、相对独立性 2.客体的有限性 3.取得的法定性 4.使用的期限性 分类： 1.国有土地使用权与集体土地使用权 2.建设用地使用权和农业用地使用权 3.划拨土地使用权和出让土地使用权 甲欠乙债务500万元，将自己位于某机关大院内的一幢楼房抵押给了 乙，并于2003年5月10日正式签订了抵押合同，后又到房屋管理部门办 理了登记。2003年10月，甲经批准在楼房顶层上面加盖了一层用于存放 杂物。2004年5月10日，甲的 500万元债务到期未能清偿。那么关于乙 行使抵押权的说法正确的是（ ） A.乙可以拍卖房屋，并就拍卖所有所得优先受偿 B.乙可以拍卖房屋，但必须将拍卖新增的一层所得返还给甲，就剩余的全部优先受偿 C.乙无权拍卖房屋，因为该房屋是在划拨的土地上建的 D.乙可以拍卖该房屋，但是应当先从拍卖价款中缴纳相当于土地出让金的款额，并扣除新增一层的所得后，就剩余的所得优先受偿 假设甲企业是通过划拨方式取得的国有土地使用权，并在这 一土地上建设了一栋办公楼，现将这座大楼抵押给银行，同 时出租给乙企业，下列说法正确的是（ ） A.房屋租赁合同无效，甲企业应当先补交土地使用权出让 金，已取得的租金予以没收 B.房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲企业，但甲企业应 将租金中所含的土地收益上缴国家 C.划拨取得的土地使用权不能单独设立抵押，土地上有房产 的，可以抵押房产，房产所占的土地使用权一同抵押 D.抵押合同有效，银行拍卖房产时，应从拍卖的价款中缴纳 土地使用权出让金的价款 为举办2008年奥运会，需要建设场馆征收北京市朝阳区一部分农民集体 所有的土地，问需要办理哪些手续( ) A.农用地转为建设用地的审批手续 B.征收农用地的审批手续 C.支付土地补偿费、安置补助费 D.办理土地使用权的出让手续 下列关于集体土地使用权说法正确的是（ ） A.集体所有的土地不得直接用于房地产开发 B.集体所有的土地不能转让、出让用于非农业建设，但是可以出租用于 非农业建设 C.只要经过村委会的一致同意，集体所有的土地可以改变土地用途 D.农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员，无须经人民政 府审批 某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人 民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县 人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地 （非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土 地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有 权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年 限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权 的标准合同写明。据此，请回答以下问题： （1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？ 答案要点 （1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。 （2）不合法。依照《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。 （3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。 第一节 土地使用权的划拨与出让 一、土地使用权的划拨 划拨土地使用权即通过行政划拨的方式取得的土地使用权。 “划拨”是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交 付给土地使用者的行为。 1.特征： （1）通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规 定外，没有使用期限的限制。 （2）无须支付土地使用权出让金，但要缴纳补偿、安置等费用。 （3）不能转让、出租和抵押。 2.划拨土地使用权取得的适用范围 （1）国家机关用地 （2）军事用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）公益事业用地 （5）城市基础设施用地 （6）法律、法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他建设项目用地 依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使 用权？（