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投资性房地产会计核算 2013年5月 投资性房地产的特征 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 特征： 　　 1.投资性房地产是一种经营性活动； 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；企业用于生产经营的房地产作为固定资产核算，房地产开发企业用于销售的房地产作为存货核算。 3.投资性房地产有两种后续计量模式，包括成本模式和公允价值模式。 投资性房地产的范围 属于投资性房地产的项目 1.已出租的建筑物，是指企业以经营租赁方式出租的建筑物； 2.已出租的土地使用权，是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权； 3.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 投资性房地产的范围 注意点： 1)已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 2)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不能确认为企业的资产，也不属于投资性房地产。 3)母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产。但是从集团角度来讲，该房地产属于集团的内部资产，不能作为投资性房地产核算。 4)闲置土地不属于投资性房地产。 保险资金投资不动产的监管要求 根据保监会《保险资金投资不动产暂行办法》以及《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》 ： 1) 保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产 品，可以自主确定投资标的，账面余额合计不高于本公司上季末总资产的 20%。其中，投资非自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产 的15%；投资基础设施债权投资计划和不动产相关金融产品的账面余额，合 计不高于本公司上季末总资产的20%； 2) 上一会计年度净资产不低于1亿元人民币 ； 3) 上季度末偿付能力充足率不低于120％，开展投资后，偿付能力充足率低于 120%的，应当及时调整投资策略，采取有效措施，控制相关风险； 4) 保险公司投资不动产，不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名 义，变相参与土地一级开发； 5) 保险公司不得用其投资的不动产提供抵押担保。保险公司以项目公司股权 方式投资不动产的，该项目公司可用自身资产抵押担保，通过向其保险公司 股东借款等方式融资，融资规模不超过项目投资总额的40%； 投资性房地产的确认 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： 1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。 3.非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。 投资性房地产的初始计量（实务操作） 自用房地产转为投资性房地产 将自用房地产在会计帐薄中重分类为投资性房地产。FA模块中将该资产的类别由31变更为30。由FA导入总帐的凭证为： 借：投资性房地产_原 贷：固定资产-房屋及建筑物-缺 借：累计折旧-房屋及建筑物-缺 贷：投资性房地产_累计折 投资性房地产的初始计量（实务操作） 2012年8月1日，总公司与共享中心签订张江高科房屋租赁合同，根据相关会计准则，需要将张江高科租赁房产划分为投资性房地产。 截止至2012年8月1日，张江高科租赁房产房屋原值 5,227,767.21元，累计折旧 322,814.50元，净值 4,904,952.71元。 在转换日及2012年8月1日，需要在： 1、将自用房地产在会计帐薄中重分类为投资性房地产。FA模块中将该资产的类别由31变更为30。 2、由FA导入总账凭证： 借：投资性房地产_原 5,227,767.21 贷：固定资产-房屋及建筑物-缺 5,227,767.21 借：累计折旧-房屋及建筑物-缺 322,814.50 贷：投资性房地产_累计折 322,81