成都金娇总部大楼前期定位应标文件.docxVIP

致：四川金娇房地产开发有限公司 引领区域商务典范 ——金娇总部大楼前期定位应标文件 研究方法论述 项目界定 宏观环境研究 房地产市场研究 地块 明确 城市 区域 产业链 竞争 客户 土地 解读 目标 研究 研究 研究 格局 研究 研究 案例借鉴 明确项目面临的问题及研究范围 解决方案 本体研究 分析思路 结果构成  项目发展战略 产品定位 形象定位 客户定位 功能定位 物业发展建议 营销思路 财务测算 地块解读 项目地址：温江.光华大道侧 净用地面积：18.94亩 用地性质：行政办公用地 容积率：不小于2.25 建筑密度：不大于20% 限高：主体高度不低于60米 绿地率：不小于40% 初步印象：光华大道、行政办公 明确目标 现状： 1、贵司在温江即将启动两个项目，资金要求较高； 2、周边项目密集，品牌开发商云集，竞争压力较大； 目标： 1、嘉联认为，贵司在如此竞争环境下，应该以快速资金回笼，降低项目运作风险为首要目标。 2、以符合市场需求的前提下，打造温江升级办公物业，以项目品牌提升公司品牌； 本次研究需要解决的关键问题 1、本项目位于温江区光华大道侧，素有“人文城西，宜居温江”、“居住价值大于商务价值”的传统观念，区域内商务氛围较弱，本项目面临的发展空间如何？ 2、区域内产业链发展如何？是否具有目标客户？ 3、在如此的宏观环境下，我们该如何定位？ 4、结合市场情况和客户需求，我们的产品该怎样打造？ 5、本项目该如何成功实现销售？开发成本及收益情况如何？ 目录 n 宏观概览 .…………………………………………...6 n 房地产市场研究 ….……………………………35 n 案例借鉴 ……………………………………...60 n 项目本体研究 …………………………………66 n 项目定位 …………………………………………….75 n 物业发展建议 ………………………………..104 n 营销推广思路 ……………………………….126 n 投资收益分析 ……………………………….151 宏观概览 ① ② 城市发展与社 区域属性 会经济研究 挖掘  ③ 城市背景及区 域属性对本项 目的支撑 成都概述—经济状况 成都年度GDP走势分析 成都概述—产业结构 成都产业结构变化图 70 60 第三产业线 50 40 第二产业线 30 20 10 第一产业线 5 百 分 02 03 04 05 06年 比  成都第三产业近年走势图 1600 第三产业生产总值 年涨幅 28 1343.74 1400 1181.05 1123.5 24 1200 995.7 20 1000 16 800 12 600 8 400 200 4 0 0 亿 2004年 2005年 2006年 2007年前三季度 % 元 数据来源：成都市统计年鉴 n近年来,成都市正在加紧调整产业结构，以旅游、休闲、金融、商务等为主的第三产业发展迅速，第三产业比重已经赶超第二产业,将逐步形成以第二产业为基础，第三产业为龙头的良性经济发展模式; n第三产业发展迅速,逐年稳定增长,年均涨幅10%以上,2007年前三季度生产总值就已达1123.5亿元，同比2006年增长16.21%; n成都较为活跃的经济实体将促使其成为中西部的金融和商务中心,第三产业的迅速崛起有利于带动商务办 公的需求; 成都城市认同度分析 荣誉成都 最佳旅游城市 在中国城市竞争力研究会（第四届）中，成都被评为“中国十大国际化都市”； 联合国人居城市之一 《财富（中文版）》推出“中国大陆最佳商务城市调查”成都列全国第十、中西部第一 《21世纪经济报道》和广东社科院“2005年度中国区域（城市）综合竞争力排行榜”：成都列全国第九、中西部第一； 2005中国城市电子商务成熟度”排名结果显示，成都位居西部第一 2007年成渝被确定为“全国统筹城乡综合配套改革试验区” 2007年成都首次入围“3000亿城市俱乐部” n成都近年来快速的发展，在经济和城市建设方面取得较大成就，在综合各方面都走在西部前列，受到社会各界的高度认同。 外商对成都的认可度 跨国企业在中国的城市拓展时间计划 6—12个月内跨国企业中国城市拓展排名 第一 第二 第三 第四 第五 北京 上海 大连、杭州 深圳 成都 1—2年内跨国企业中国城市拓展排名 第一 第二 第三 第四 第五 上海 北京 成都、重庆 大连、深圳 杭州 数据来源：成都招商局 在世界500强中200余家跨国企业扩展城市排行上，成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后（见上图）,位居二级城市之首。同时,这200余家跨国企业中，有22%在成都设有分支机构。1-2年内跨国企业拓展选择的城市中，成都与重庆同时跻身第三名，仅次于上海和北京。 成都市场的潜力深深地吸引了这些跨国企业，而这些跨国企业的入驻