房地产企业竞争文 .docVIP

房地产企业竞争论文 　　根据上面对中小房地产企业竞争力的理论与实证分析，结合目前房地产行业、中小房地产企业的实际情况，从中小企自身和外部环境角度，提出提升房地产企业竞争力的若干基本对策。 　　政府——建立健全相关的机构和政策 　　进一步完善我国中小房地产企业的管理政策和机构 　　首先，政府要切实加强对土地资源开发利用的宏观调控与监督管理，对技术落后、浪费资源、污染环境、不符合开发条的中小房地产企业，要依法清理整顿；其次积极推进国有中小房地产企业改革，放开企业改制形式、放开人事管理、放开职身份；第三采取必要的扶持政策，在税收、资金筹集、土地使用等方面给予政策支持；第四按照产业政策化产业导向，加快业化进程，并发展接续产业，促使没有土地筹备的中小房地产企业转型[55]。同时，规范房地产市场，为中小企业的生存与展提供广阔的天地。 　　拓宽融资渠道，为中小房地产企业融资创新铺路 　　首先，积极构筑与发展中小房地产企业相适应的金融体系；其次广泛建立风险投资基金、产业投资基金、中小房地产企业互助基金等，拓展多种形式的资金渠道；再次建立中小房地产企业信用担保体系。地方政府应积极出面，根据地方实际情况建立起各自的担保机构；第四积极发展面向中小房地产企业的直接融资市场，应该更多地选择具有发展潜力的中小房地产企业上市，实现社会直接融资；最后是财务管理信息化，要大力推广以全面预算、集中结算和动态核算为轴心的企业财务管理信息化。 　　企业——抓住机遇，迎接挑战，努力提高企业自身竞争力，赢得发展 　　管理决策的前瞻性、科学性 　　精心确立经营理念。要依法运作房地产项目，做到可持续发展；冷静选择地块、科学定位项目。参与土地竞标要根据自身能力投标，竞拍前要做好房地产市场的调查、分析和预测，根据市场需求确定项目内容。 　　建立科学的决策机制。制定科学的企业发展战略，向规模化、集约化、科学化方向发展。要准确把握房地产行业发展趋势，研究房地产行业的环境，熟悉政府出台的关于房地产的法律、法规、税费政策以及管制手段等。 　　谨慎控制投资风险，提高抵抗风险的能力。风险控制方法有风险规避、风险自留、风险转嫁、风险中和以及外汇套期值等；企业转型，未雨绸缪，可以发展替代产业或后续产业，统称接续产业，前者脱离房地产行业，另谋出路，后者仍不脱房地37业，通过搞房地产服务，延长原产业链条而接续之。选择哪一种方式，应因地因时制宜，要用市场的眼光去发挥自己的比较优势。 　　加强内部组织管理体系的规范化、制度化建设,提高执行力。要建立科学的管理机制，摒弃个人随意性的独裁管理，发挥整体管理功能，不断增强企业活力；可以采用信息化推动企业管理。要用信息社会的思考模式和技术手段改造传统房地产业务的商业模式和组织构架，开发模式从大规模生产转向大规模定制，优化企业的资源配置效果，使企业成为一个高弹性、高效率的企业。 　　合理组织产业，提高与大企业的专业化协作水平，力争从大企业手中得到资金、技术和管理等方面的支持，通过专业化分工提高效益。 　　探索新的开发模式 　　联合竞买土地使用权。两个或者两个以上中小企业可以签订协议，联合参加国有土地使用权的竞买，土地使用权竞得后，双方共同投资开发建设，共同分配收益，共担经济风险 　　联合开发。某开发企业竞得国有土地使用权后，中小企业可与其共同投资，共同建设，共享收益，共担风险。 　　团购。中小房地产企业如果缺乏资金，可以在有意竞买某宗土地之前，与某单位签订团购意向，由团购方提前支付一部分资金，去竞买国有土地使用权[56]。国家取消福利分房后，有团购意向的单位非常多，这样中小房地产企业就可以获得项目，当然团购的利润相对较低。 　　代建。有些企业想利用自有闲置土地进行经济适用住房建设，但往往没有前期运作资金，更没有建设住宅的经验。这种情况下，这些企业特别需要有经验的开发商代建。就是由开发企业先行垫付一部分前期资金，代理报建，代理监督施工，代理销售并代办产权证。开发企业从中收取一定比例的代建费。也可以按双方约定的建设标准以包干价的方式代建，比较常见的是后一种方式。 　　项目转让。有些开发企业在经营性用地全面实施公开出让前，也就是在2002年7月国土资源部的11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前，取得了一些前期报建手续，已经具备协议出让的条件。但这些项目时隔两年仍迟迟未能开发，原因有土地政策方面的，更多是资金匮乏的原因，对这些没有资金的项目，中小开发企业将可以利用自身资金优势，投入资金将项目转让过来，继续开发。 　　股权转让。有些开发企业手中有项目，但不具备项目转让，更主要的原因是本身以后不打算再从事房地产行业，他们希望把企业连同项目一起转让出去。如果是这种情况，中小开发企业就可以通过股权转让的方式获取项目。股权转让，该开发企业和项目归受让方所有，可以