房地产周期波动析论文 .docVIP

房地产周期波动分析论文 　　一、房地产周期波动的涵义 　　房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复、复苏一繁荣—衰退—萧条四个环节。尽管房地产波动幅度、波动频率、持续时间等方面都存在明显区别，但是就其在连续运行过程中周期性出现的扩张与收缩重复出现、波峰与波谷相继交替的本质特征而言，各具特色的房地产波动则又是相同的，表现出相似性和规律性，即在房地产业运行过程中，房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往复的周期波动，因此房地产周期也可以称为房地周期波动。正是在这种意义上，房地产波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动，而房地产周期则可以称为房地产经济从波峰到波谷的周期性波动。 　　首先，房地产周期是宏观经济周期在房地产领域内的表现形态。房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产领域内的表现形态。 　　其次，房地产周期是房地产经济运行过程中的周期波动。房地产周期首先表现房地产波动，它是房地产运行过程中的波动形态，是波动过程中出现的扩张与收缩，或者复苏—繁荣—衰退—萧条性的周期性的波动特征，只有呈现出周期循环特点的周期波动，才可以称为严格意义上的房地产周期。因此，可以说房地产周期是房地产周期波动，但房地产波动并不一定都表现为房地产周期。 　　总之，房地产周期或房地产周期波动应当从三个方面完整地理解:第一，长度不同，振幅不等的房地产周期，具有相似的波动模式，即都表现为扩张与收缩交替循环、衰退—萧条—复苏—繁荣往来运行的周期性波动形态，或者说房地产周期具有相同的展开过程，由此形成房地产周期的规律性。第二，具有相似波动模式的房地产周期，虽然在引发波动的具体原因和波动路径上存在各不相同的表现形式，但在本质上仍然具有相似的波动传导机制，大体上分析都可以从外部冲击与内部传导两个方面进行分析。第三，具有相似波动机制和展开过程的房地产周期，在波动的持续时间、振动频率、波动幅度等方面存在明显的差异，从而形成各具特色、千差万别的波动形态，由此构成房地产周期波动的特殊性。显然，只有从这三个方面综合起来分析，才可能称得上是完整意义上的房地产周期或房地产周期波动。 　　二、目前我国房地产周期波动存在的问题 　　我国1986-1990年第一个房地产周期，1987和1988年是扩张期，而1989年和1990年就进入收缩期；1991-1996年的第二个房地产周期中，1991,1992和1993年是扩张期而1994,1995和1996年是收缩期。1997年到2007年这段时间，随着经济体制改革的逐步深化，经济周期的扩张收缩比有提高的趋势。这是由于我国房地产经济在保持快速增长的同时，经济效益也有所提高。 　　纵观这几轮周期来看，虽然我国房地产周期波动的状态特征已经表现出以下趋势:房地产周期波动的频率将缩小，长度将增加；波动幅度将减少；衰退与扩张的时间比将减少，房地产周期每一阶段的变化也将呈波浪式。这表明我国房地产周期波动的整体态势已有所改善。但在对我国房地产周期波动作进一步思考后，我们就可以发现我国房地产周期波动仍然存在以下问题: 　　1.是消费需求缺乏型周期。由于我国住房制度长期以来是福利分房制，一个真正稳定的消费主体基础还不强。因此我国房地产经济周期一直处于消费需求缺乏基础上，而在我国福利分房制度取消后，房地产的消费需求才真正释放。这种局面有所改善，但仍需加强。 　　2.是明显的政策周期型波动。在经济扩张政策和经济紧缩政策的相互交替变动作用下，使得转轨时期的我国房地产经济具有明显的政策周期特征，政策因素对我国房地产周期波动发挥着重要作用。在1986-1990年的房地产周期中，就是在改革开放的指导方针和土地有偿使用、宪法允许土地批租的政策刺激下导致房地产经济迅速扩张的。在1991-1996年的房地产周期中，房地产经济是在邓小平视察南方发表重要谈话、十四大召开以及加快改革、开放、建设步伐的推动下而启动的。 　　3.是数量型的简单扩张或收缩。我国的房地产经济周期性波动大多为产量、产值在原有技术水平和产品结构基础上的扩张或收缩，没有明显地伴随着技术水平的升级和产品结构的高级转换。周期性出现的高涨与低潮只表现为资本数量(固定资产投资)扩张或收缩引起的产出大波动，没有出现大规模的资本存量调整与更新(如企业的重新组合、兼并、破产等)。 　　4.是产品倾斜性波动。把房地产产品分解为经济适用房、中档商品房、高档商品房和别墅等三部分，相比之下高档商品房的波动幅度和频率都高于中低档商品房，表现为明显的高档商品房倾斜性波动。 　　5.是市场机制不健全的波动。市场机制的一方面会导致经济的波动，另一方而也能在经济系统波动时起到自调和内在稳定作用。