第四章、房地产投资环境与市场解析.pptVIP

竞争楼盘信息调查表 （2）房地产市场需求倾向方面的信息。 （3）房地产市场需求客户特征方面的信息。 （4）房地产市场需求未来趋势方面的信息。 3．房地产供求关系方面的信息 房地产投资市场供求关系方面的信息大致包括： （1）供求关系状况方面的信息，如：供给量的缺口程度或空置率、空置量，价格上涨或下跌幅度及比率，成交量与需求量，市场吸纳能力与速度等。 （2）供求关系未来趋势方面的信息，如政策法规信息，房地产税收信息，城市建设与发展规划信息，城市化状况及其趋势方面的信息，产业发展及其趋势方面的信息，GDP及其增长率方面的信息，通货膨胀率、利率水平、获取贷款的可能性方面的信息，城市经济结构、产业结构、消费结构和消费水平方面的信息，房地产投资收益率及房地产开发利润率变化的信息等。 4．房地产投资项目方面的信息 三、 房地产投资市场分析的注意事项 1．房地产投资市场分析要有明确的思路 2．房地产投资市场分析要根据分析目的确定研究内容和角度 3．房地产投资市场分析要把多种分析方法结合起来 4．房地产投资市场分析数据要真实可靠 5．房地产投资市场分析要避免陷入不必要的误区 第二节、房地产市场调查 市场分析分为调查和预测。 一、房地产投资市场调查的内容 1、房地产投资项目基本情况调查 A、房地产投资项目建设用地情况调查： B、规划设计方案的调查； 二、房地产投资项目外部环境调查 住宅需求调查；当地居民住房状况调查；社会购买力调查；住房消费水平调查；房价调查；土地使用情况调查；住宅供给量调查；金融状况调查；竞争情况调查； 税费种类及缴纳标准调查； 三、房地产项目内部条件调查； 房地产市场调查的程序 一、调查准备阶段 1、确定调查目标； 2、初步情况调查； 3、制定调查计划； 4、非正式调查； 二、正式调查 1、确定资料来源； 2、确定收集资料的方法； 3、调查表及问卷设计； 4、抽样设计； 5、现场实地抽样； 三、结果分析阶段 1、资料编辑整理：汇总、分类、初审、筛选、统计 2、调查资料的综合分类：定量和定性分析 四、编撰调查报告阶段 专门报告：内容详尽明确 一般报告：内容简单明了 要求：态度客观，内容真实准确、简明扼要、重点突出，文字洗练，要言不繁，结论和建议可归纳为要点，文后附表格及附件，便于阅读和使用。 三、房地产投资市场调查的方法与技术 一、市场调查的方法 1、询问法：访谈、电话、信函、留置问卷 2、观察法：直接和间接观察 3、实验法：实验求证法和随机尝试法 二、房地产投资市场调查技术 1、调查表格的设计 A、调查表的构成： B、问题类型： C、设计要求：主题明确；重点突出；设问具体；可接受性；简明扼要；可分析性。 2、抽样调查 随机抽样：简单随机抽样；分层随机抽样；分群随机抽样 非随机抽样：配额抽样法；任意抽样法；判断抽样法。 第三节、房地产投资市场预测 一、房地产市场预测的内容： 1、宏观经济发展趋势预测； 2、产业政策所带来的影响之预测； 3、市场需求预测； 4、技术发展预测； 5、营销前景预测； 6、产品供给能力预测； 7、市场价格趋势预测； 8、市场竞争情况预测； 二、市场预测的方法 1、专家意见法——德尔菲法 2、历史引申法 3、因果预测法 专家意见法—德尔菲法 专家以自己的专业知识和经验，在对过去发生的事件和历史信息资料进行综合分析的基础上，对房地产未来可能出现的各种趋势作出判断和预测的一种方法。这里的专家包括开发商、代理经销商、营销顾问、房地产研究工作者以及房地产协会组织。 德尔菲法特点 1）匿名性。采用匿名咨询的方式征求专家们的意见。这样，参与预测的专家互补见面，消除了很多心理的影响，有助于专家发表较为客观的意见。 2）反馈性。德尔菲发在预测的过程中，一般都要进行3～5轮的征询专家意见。预测机构对每轮专家意见进行统计、汇总，提供给专家做下轮预测时的参考。由于多次信息交流，便于专家比较分析，修正意见，从而提高预测的准确度。 3）统计性。对没轮预测结果都进行定量的统计处理和评价，从而便于科学的描述这一轮预测结果中专家们意见的分布情况和分歧所在，也便于众多的意见中归纳出基本的、一致的、主流的意见。 历史引申法 定量预测方法的统称。包括： 简单平均法 移动平均法 加权移动平均法 趋势预测法 指数平滑法 季节指数法 简单平均法 预测值=x（平均）=（X1+X2+…Xn)/n 简单移动平均法 把平均的项逐渐向后移动加以平均，每项平均的总项数不变。这个平均数就直接作为下期的预测值。平均时，可以用简单的算术平均数，也可以用加权平均数。 Xt+1=（Xt+Xt-1+…Xt-(n-1)