物业管理课件3章(yb).ppt

2 资格审查 投标者的第一轮竞争 粗筛 1）发出资格评审通告（邀请书） 惯例： 不少于 45天 2）出售资格预审文件 3）组织评审 分三步 3 召开标前会议 通知预审合格投标人，进行标前会议 内容：澄清问题 宣布开标日期 4 开标、评标和定标 （1）开标 招标单位 将各单位 投标文件正式启封 开标程序 公开开标程序 秘密开标程序 唱标：合格者 公开宣读其投标文件 （2）评标(P75) 1）、评标委员会——由5人以上（含5人）的单数组成。 2）、评标原则:质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好。 3）、评标程序：初步评审；详细评审；询标；编写评标报告。 方式 发出问题清单 澄清问题会议 （3）定标 询标： 在评标的过程中，对部分标书中有不清楚、不确切的 内容或未响应招标文件的地方、应专门组织人员对投标 方进行询标。 发出中标通知书；谈判；正式签订合同 （三）招标结束阶段 签合同 ；资料的整理归档 二、物业管理招标文件 主要内容 1 招标书 2 具体要求和初步设想 3 投标须知 1 招标书 主要内容（P69） 1）物业概况介绍 2）物业的规划设计图纸 3）物业管理的范围 4) 物业管理模式 5）维修基金的收缴与使用管理 6）经营管理的质量标准 7）考核标准与奖惩办法 8）标前会议及现场勘查、答疑时间 9）评标、定标的标准 如: 价格合理、管理技术水平高、经验丰富、资信良好等 2 具体要求和初步设想 本物业管理服务档次级别、人员数量的控制、管理特色等 3 投标须知 1）投标企业的条件或资质等级 2）填写、递送投标书的有关规定 3）投标单位对招标文件中有关内容提出建议的方式 4) 递送投标书的要求 5）投标、开标、评标、定标的时间和地点 6）招标单位的权利 7）招标单位“不约束自己选择最低标价”的申明 8）投标单位出具投标保证书和履约保证书的要求 保证金 5% 9）投标文件保密要求 10）合同的格式及内容的说明 11）招标单位对未中标单位义务的说明 12）招标单位的名称、联系人和联系方式 13）物业管理委托的期限 14）其他需要说明或约定的事项 投标文件范文 第六节 物业管理投标 一、投标步骤 （一）购买阅读招标文件 重点 1）全貌 2）设计图纸、方案 3）合同 4）物管模式、管理费收取、维修基金 5）时间:开标、评标、定标 6）投标保证书、履约保证书 （二）考核物业现场 （P70） 1 若前期介入 2 若已竣工 3 主要业主情况 4 气候、地质、地理条件 （三）制定管理服务方法及测算工作量 种类、性质 住宅小区：重点 房屋、设施的维护和修缮 写字楼：清洁、安全保卫工作 商业楼宇：保安、清洁工作 工业厂房与仓库 ：各项保障 材料物资的供应保障、工作条件的安全保障 （四）制定资金计划 确定单价、估算管理费总额 物业经营中的主要现金流入、流出列表 （五）标价试算 （六） 办理投标保函 为防止投标单位违约给招标单位带来经济损失，要求投标单位出具一定金额和期限的保证文件。 投标保函一般由投标单位开户行出具 投标保涵所承担的主要担保责任： 投标人在投标有效期内（投标截止日期起至中标通知书签发日期止）不得撤回标书及投标保涵。 投标人被通知中标后，必须按时签约。 3 在签约后的一定时间内，投标人必须提供履约保涵或履约保证金。 （七）编制、封送标书 1 编制 按招标文件的要求正式编制标书 2 封送 派专人或邮寄 二、物业管理投标书的编写 主要包括 投标致函 正文 附件 （一）投标致函 主要内容： 1 表明投标者完全愿意按招标文件的规定承担物业管理服务；并写明自己的总报价金额。 2 表明投标者接受该物业整个合同委托管理期限。 3 表明本投标如被接受，愿意按招标文件规定提供履约保证金。 4 说明投标报价的有效期 5 表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律 约束力。 6 表明对招标者接受其他投标的理解。 （二）正文 主要内容 物业管理要点 物业管理服务内容 服务形式和费用 1 介绍本物业公司的概况和经历 （1）公司概况 （2）以前管理或正在管理的物业的名称、地址、类型和数量 （3）同类物业的管理经验和成果 （4）主要负责人的专业、物业管理的经历和经验 2 分析投标物业的管理要点 如： 住宅小区： 突出 1) 房屋、设备的修缮管理 2) 环境管理：卫生、绿