2011年房地产估价师《案例椅子与分析》考点资料5.docVIP

第 PAGE 5 页 共 NUMPAGES 15 页 2009年房地产估价师考前辅导精讲班《房地产估价案例与分析》不同类型房地产的估价之一——居住房地产的估价 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法： 2．掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；来源建设工程教育网 3．掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 4．熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 5．熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 6．熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 7．熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 8．了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 9．了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。 二、内容讲解 第二章　不同类型房地产的估价 按照估价对象的用途，在房地产估价时一般将房地产分为下列十种类型： （1）居住房地产：包括普通住宅、高档公寓和别墅等。 （2）商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。 （3）办公房地产：包括商务办公楼（俗称写字楼）、行政办公楼等。 （4）旅馆房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店；招待所等。 （5）餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 （6）娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 （7）工业房地产：包括厂房、仓库等。来源建设工程教育网 （8）农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。 （9）特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。 （10）综合房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产。 本章主要对居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊等九种用途房地产的估价案例进行分析，综合房地产实际上是各种类型房地产的复合体，本书中有些估价案例就是综合房地产，因此不再单独分析。 第一节　居住房地产的估价 一、居住房地产及其特点 居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，也是社会存量资产的一个重要组成部分。与其他类型房地产相比，居住房地产主要有以下特点： （一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大 居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分作为投资，出租给租客使用。由于居住房地产往往以居民个人的购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁，交易量十分巨大。 （二）具有较强的相似性、可比性 居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等；在同一幢居住房地产楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅也基本上没有什么区别。此外，由于居住房地产市场交易量巨大，所以比较容易获取足够数量的可比实例。来源建设工程教育网 （三）不同类型住房价格内涵差异明显 由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，在我国城市中存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资房等，这些住房的权属性质存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的特殊性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。因此对居住房地产进行估价时应了解这些特点。 二、影响居住房地产价格的因素 众所周知，不同城市、城市中不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异，因此要准确、客观评估估价对象的价格水平，估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响，在