2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年池真题及答案解析.docVIP

2011年房地产估价师考试房地产开发经营与管理 历年真题及答案解析 ?? ??? (一)单项选择题　　1．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第l年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺l5年租金收入的现值为( )万元。(2009年试题)　　A．11．41 　　B．11．49 　　C．12．41　　D．12．49　　答案：C　　解析： 　　2．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为( )年。(2009年试题)　　A．37 　　B．40 　　C．43 　　D．50　　答案：B　　3．某房地产开发项目，当i1=14％时，净现值为450万元；当i2=15％时，净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2％，基准收益率为l0％。该项目的财务内部收益率为( )。(2009年试题)　　A．13．20％ 　　B．14．31％ 　　C．14．69％ 　　D．14．80％　　答案：C　　解析： 　　4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( )。(2009年试题)　　A．5．00％ 　　B．7．50％ 　　C．18．36％ 　　D．28．85％　　答案：C　　解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7％／[1一(1+7％)-10]万元=8．54万元　　(8．54—60×7％)万元=4．3万元。　　投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)／资本金(权益资本)=(3+4．34)／40万元=18．36％。　　5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为( )。(2009年试题)　　A．0．12 　　B．0．21 　　C．1．26 　　D．2．05　　答案：C　　解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60％×l0％／[1一(1+10％)-10万元=26．95万元，　　偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金=34／26．95=1．26。　　6．房地产投资方案比选通常是在( )之间进行。(2009年试题)　　A．独立方案 　　B．互斥方案 　　C．净现值法 　　D．等额年费用法　　答案：B　　7．对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是( )。(2009年试题) A．等额年值法 　　B．差额投资内部收益率法　　C．净现值法 　　D．等额年费用法　　答案：A　　8．下列关于收益率指标的表述中，错误的是( )。(2008年试题)　　A．基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率　　B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率　　C．常规项目的财务内部收益率是唯一的　　D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差　　9．某房地产投资项目的目标收益率为l0％，内部收益率为l6％，实际收益率为l2％。银行的贷款利率为7．5％，则通货膨胀率是( )。(2008年试题)　　A．1．82％ 　　B．2．33％ 　　C．3．57％ 　　D．5．45％　　答案：A　　解析：(1+12％)=(1+10％)(1+Rα)，Rα=1．82％。　　10．对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期(Pb′)与静态投资回收期(Pb′)的关系是( )。　　A．Pb′ Pb′ 　　B．Pb′≤Pb′ 　　C．Pb′= Pb′　　D．Pb′ Pb′　　答案：D　　解析：动态投资回收期考虑资金时间价值，净收益要折现，因此，对于同一个项目，其动态投资回收期Pb′一定大于其静态投资回收期Pb′　　11．某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用为8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是( )。(2008年试题)　　A．10．42％ 　　B．11．57％ 　　C．31．25％ 　　D．34．72％　　答案：C　　投资利润率=开发利润／项目开发成本=25000／80000=31．25％。 12．某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生一3680万元净现值，经分析市