河北涿州码头镇项目产品定位报告.docxVIP

打造对接北京桥头堡 〉〉〉 - -河北涿州/码头镇项目产品定位报告- - 亚瑞建筑设计有限公司 2010-8-20 1 目 录 一、项目载体宏观分析 3 1、城市概况. 3 2、经济发展情况 6 3、城市规划发展 10 二、2009 年房地产宏观经济形势及走势预测. 12 1、上半年宏观经济形势 12 2、货币及房地产信贷形势 15 3、房地产新政的影响 18 三、涿州房地产市场微观分析 23 1、涿州市房地产特征分析 23 2、涿州市房地产市场概况 24 3、2009 年涿州市房地产市场运行情况 24 4、住宅消费者行为分析 27 5、涿州市房地产项目调研 29 6、产品研究综合分析 65 7、本项目地块分析 76 Ａ）宗地现状 76 Ｂ）地块属性界定 79 Ｃ）属性判定 79 Ｄ）项目ＳＷＯＴ分析 79 四、项目形象定位 81 1、项目定位思考 81 2、目标消费群思考 82 3、本项目产品定位建议 83 Ａ）建筑风格建议 83 Ｂ）园林景观建议 84 Ｃ）业态建议 84 Ｄ）产品业态面积及比例配比建议 88 五、本项目品牌附加值建议 88 1、物业管理服务 88 2、社区智能化 91 六、销售前景分析 92 七、本项目财务分析 92 八、关于酒店式公寓的思考 93 1、操作思路 93 九、关于老年公寓（低密度住宅）的思考 95 1、背景 95 2、思路 95 3、产品设计建议 95 Ａ）主荐案名 96 Ｂ）备用案名、推广语 96 十、结语 97 2 一、项目载体宏观分析 1、城市概况 1.1 京、津、保定三角区中心 涿州位于冀中平原，与首都北京接壤，总面积 742 平方公里，辖 15 个乡镇、办事处、开发区， 407 个行政村， 30 个社区，总人口 59.4 万人。 地处大北京经济圈紧密层，北京经济圈紧密圈层，大北京规划新七环，第二机场经济圈，地理位置优越，近 100 家中央直属单位和知名大型零售店入驻，享有“京南门户”之称。 距北京天安门广场仅 62 公里，东距华北重镇天津市 150 公里，南距保定 78 公里。位居京、津、保三角区中心地带，区位优势得天独厚。地质构造属太行山山洪冲击扇，结构稳定，地势平坦，土地肥沃，地下水、地热和砂石料资源丰富，古有“幽燕沃壤”、“督亢膏腴”之称。 1.2 地处中原，四通八达 交通便利、城市基础设施日臻完善。京广铁路、107 国道、京深高速公路纵贯全境，北京 917 路公交车、北京旅游专线往来涿州，“五纵十横”的城市路网十分便捷。 京港澳（原京石高速）和已经开工修建的京石高铁（2012 年建成后 12 分钟即可直达北京西三环）贯穿而过，京石第二高速也即将开工修建，极大缩短通勤时间。 京港澳高速公路河北收费站将南移正在酝酿出台，出台后无疑是拉近了涿州与北京的距 离。 3 廊涿高速涿州段、张石高速密涿支线按时竣工,全长 20.7 公里的京白连接修建工程全线竣工。 涿州市将进一步完善已经建成的京南公交换乘站建设。该客运中转汽车站是保定交通运输集团公交涿州换乘站项目，选址在涿州市 107 国道京广铁路桥北侧路西，占地 300 亩。目前，京南公交换乘站已经顺利建成并投入使用。 1.3 历史悠久，文化底蕴深厚 涿州是一座具有 2300 多年历史的文化名城，自秦置涿县始，三国魏时设范阳郡，元为涿州路，明清时期先后隶属北平府、顺平府，民国时称涿县，始隶属于河北省。清乾隆皇帝南巡路过涿州这块京南重地时曾写下了“日边冲要无双地，天下繁难（音“南”）第一州”的诗句，从此，涿州便有了“天下第一州”的美誉。1986 年撤县建市，被列为河北甲级开放城市、河北省四大旅游区之一。 物华天宝，人杰地灵。汉昭烈帝刘备、宋太祖赵匡胤、汉桓侯张飞、北魏地理学家郦道元、“初唐四杰”之一卢照邻、苦吟诗人贾岛皆出于此。这里是刘、关、张“桃园三结义”的故地，是“三国文化”的源头。 1.4 经济发展态势良好 农业结构调整不断深化。支持和培育了润生生物、远大养殖、华乐种苗、中国农大涿州科技园区等一批龙头企业，形成了“绿人”、“绿野”、“绿苗”、“绿茵”等“绿色”种养基地。全市无公害农产品环评面积达到 10.5 万亩，牛存栏达到 1.15 万头，种养比和粮经比均达到 4 6：4。 工业经济发展势头良好。以凌云集团、北京航天赛德、华北铝业、国家冶金精细品种中试基地等大型企业集团为主体的“三高一无”（高科技、高效益、高附加值、无污染）工业群体已具规模优势，华夏、龙马铝、星河印刷、东立板纸等一大批龙头骨干民营企业也呈现出了强劲的发展态势，形成了铝加工、机加工、汽车零部件、包装印刷和建筑建材五大支柱行业。东方地球物理公司（原石油物探局）、中铁建工集团、中铁十八局集团等大型国企将总部选址在涿州。 旅游文化商贸产业稳步发展。相继对辽代双塔、明代药