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狮城天下地产 中国·湖南益阳项目 前期市场调研报告 ; 君悦(北京)企业集团 地产事业部 禾臣创致（莆田）房地产全程营销有限公司 2007 年 11 月 26 日 1 目 录 第一章：益阳市宏观经济环境分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。第 03 页第二章：益阳房地产市场分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。第 05 页第三章：项目篇。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。第 12 页第四章：物业发展规划建议。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。第 16 页第五章：后记。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。第 20 页 2 第一章:益阳市场宏观环境分析 第一节、益阳市概况 一、市域慨况 益阳位于北纬 27°58ˊ38″至 29°31ˊ42″、东经 110°43ˊ02″至 112°55`48″,东西最长 距离 217 公里，南北最宽距离 173 公里，它北近长江，同湖北省石首县抵界，西和西南 与本省常德市、怀化市接壤，南与娄底市毗邻，东和东北紧靠省会长沙市及岳阳市。 全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和一个大通湖区，市区设赫山、 资阳、朝阳三个区。全市总面积 12144 平方公里，为全省总面积的 5.83%，其中山地占 39.71%，丘陵占 10.05%，岗地占 6.7%，平原占 32.44%，水面占 11.10%。总人口 460 万，市区面积 40 平方公里，人口 40 万。 二、交通 益阳水陆交通十分便利。长益高速公路、石长铁路、319 国道穿越境内，是省会长沙 通往大西南的要道。水路经洞庭湖、内通湘、资、沅、澧四水，外达长沙各口岸。湘黔铁 路穿越安化县境，洛（洛阳）──湛（湛江）铁路线在益阳设立枢纽站。 3 三、历史沿革 早在新石器时代晚期，区境即有人类繁衍生息。出土文物证明，距今 5000 年左右，东周以前，区境属《书·禹贡》所载 九州中的荆州管辖。战国时期为楚国黔中郡属地。秦属长沙郡。西汉初年置益阳县，以县治位于益水（今资水）之阳而得名， 是为区境置县之初。时益阳县境辖今益阳市及邵阳和娄底两市各一部分。南朝梁时置药山县（今沅江市），宋置安化县。清 末，设南洲直隶厅（今南县）。其间 2100 多年，境内属县虽有增加，但未形成地区（府、州）级行政建置。各县沿革与隶属 关系，则随朝代更换，颇多变化。 1994 年 3 月，国务院批准撤销益阳地区，设立地级益阳市；从此标志着地级益阳市的成立。全市辖 3 县（南县、桃江、 安化）、1 市（沅江市）、2 区（赫山、资阳）、5 大国营农场（大通湖、北洲子、金盘、千山红、茶盘洲）和大通湖渔场。 第二节、益阳市经济发展概况 一、综 合 国民经济加速发展，综合实力明显增强。2006 年，全市生产总值为 336.19 亿元，增长 12%。其中第一产业增加值 89.16 亿元，增长 7%；第二产业增加值 102.2 亿元，增长 16.5%；第三产业增加值 144.83 亿元,增长 12.3%。人均生产总值为 8088 元，增长 11.7%。经济结构继续改善。2006 年，在全市生产总值中,三次产业结构由上年的 28.1∶28.6∶43.3 改善为 26.5∶30.4∶ 4 43.1。 工业化、农业产业化和城镇化取得新进展。工业保持较快增长，全部工业增加值增长 19%，对经济增长的贡献率为 37.9%， 推动经济增长 4.5 个百分点。工业占 GDP 比重为 26.1%，比上年上升 2.1 个百分点。完成高新技术产值 38.75 亿元,增长 24.9%。 农业产业化进程稳步推进。优质稻米、林纸竹板、水产畜禽、棉麻纺织、油蔬茶果 五大产业链基地面积突破 1000 万亩，新增省级龙头企业 3 家，市级龙头企业 39 家， 新发展农民专业合作组织 94 个。城镇化进程逐步加快。2006 年城镇化率 35%,比上 年提高 2.6 个百分点。 财政收入快速增长。全年财政总收入 19.02 亿元，比上年增长 24.8%，实现了 财政收入与 GDP 同步增长。地方财政收入 11.59 亿元，增长 25.5%；上划中央“两 税”5.28 亿元，增长 26.1%；上划所得税 2.15 亿元，增长 18.7%。全年地方财政支出 45.08 亿元，增长 45%。 二、工业和建筑业 工业生产持续快速增长。2006 年，全市全部工业增加值 87.7 亿元，增长 19 %。骨干企业明显增加。一批新建