201201杨05_北京_中科紫峰_廊坊整体市场研究.pptxVIP

廊坊房地产市场研究;廊坊城市研究;京哈;; 目标城市GDP对比情况 ;2006 － 2010年廊坊市全市三产情况;廊坊自1989年建市以来，从北京的农产品基地到环渤海地区的明星城市 ，人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主 。 廊坊市人口出生率处于河北省最低，而人口增长速度处于河北省最高水平。 人口增长快速的原因主要在于城市建设力度大幅提升，导致下县人群及京津等地外溢人口大量进驻。城镇化步伐逐年加大；;经济发展规划;区域地段：廊坊是环北京最具升值潜力的区域之一，但受限于交通成本，暂时无法吸引大量的北京外溢人口； 城市规划：全市分为市区、开发区及万庄石油区城市定位清晰； 经济水平：廊坊经济发展较快，人均GDP水平在河北省名列前茅，购买力较强； 产业结构：以第二产业为主，但以现代服务业为主的第三产业发展迅速，产业结构日渐完善合理，能够促动经济活力； 财富人群：廊坊财富人群集聚明显集中在广阳区，以管道局职工领导、政府官员以及私企老板为主。 经济发展规划：立足电子信息行业，注重休闲商务业发展，2013年高增速高目标;廊坊房地产格局研究;目标城市销售面积对比情况 ;土地成交面积状况;?2007-2012年廊坊市城区房屋销售/供应面积走势图;廊坊2011-2012年年销售情况;廊坊房地产市场发展迅速，由于城市规划、城中村改造、资源条条件等因素促使房地产项目板块愈加明显；同时随着板块划分的明显，将逐步弱化安次区大区域抗性;广阳区：传统的商业中心和政府所在地，区域成熟度和市场认知度均向好，项目主力售价约为6500－7200元/平米；代表项目：华夏幸福城、万达广场、万向城、银河领域、格林郡府等;;宏观市场 发展总结;中科紫峰的竞争格局;;; 未来市场供应出现以下现象： 1、安次区出现原有的竞争压力上，新增3个竞品，供应量巨大； 2、广阳区华夏幸福城、万向城存活较多，对本案造成严重分流。 3、廊坊在售项目以80-90平米的2、3居为主力户型，潜在入市改善户型以130-160平米3-4居，与本项目产品线一致； 4、中心城区的在售货较小，主要的供货压力都集中在外环沿线，以西北外环和西南外环为???。;项目以90平2居和90平米3居为主，总价存在分流，预计存量为1433套;;1、竞争格局：处于城市认可度较低区位，定价挑战全市第一梯队水平；在2012年实现月均15套的走量，在高端市场处于中等水平；客户需要时间对本案品质逐渐认知；竞争项目货量充足，对本案构成威胁。 2、分产品线竞争：按照各竞品目前的去化速度，明年全年与本案各产品线都能形成竞争，其中86-106平大两居户型的竞争最激烈，去化难度大将决定本案明年的销售情况； 3、高端市场竞争：6个高端项目2013年集中入市，表明廊坊高端市场将开展一轮激烈的市场角逐，本案面临的挑战增大。