新政调控下房地产开发企业土地增值税的税收筹划..docVIP

PAGE 内容摘要 税收筹划，亦称税务筹划、纳税策划，是指在法律许可的范围内，对企业的经营活动进行事前筹划，以期实现税收成本最小化和资本收益最大化的具有一定风险的综合的财务活动。 房地产业作为我国经济重要支柱产业,在国民经济中的地位日益突出,同时房地产行业已连续6年被国家税务总局列为当年的税收专项检查对象。房地产行业涉及的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税等，近几年来土地增值税的税收增幅明显高于其他税种。2006年国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定从2007年2月1日起,土地增值税的交纳由先前的“预征制”转为“清算制”,导致土地增值税对房地产开发企业税负的进一步加重。2009年以来，由于我国房价飞涨严重影响了人民的生活和社会的健康发展，政府相继出台了多项政策打压房价，这使得房地产企业受到了严重冲击，甚至直接导致小型房地产企业倒闭。2013年政府换届后，房地产业继续作为工作的重点。因此,房地产企业如何有效地进行税收筹划尤为重要，而土地增值税的税收筹划作为重中之重势必会成为当前及今后企业发展的一个重要研究课题。 关键词： 房地产行业 土地增值税 税收筹划 目 录 一、绪论 ……………………………………………………………… 1 （一）我国对房地产行业调控的背景 ……………………………… 1 （二）房地产行业最新动态 ………………………………………… 1 二、我国房地产行业的发展及税收情况 …………………………… 2 （一）我国房地产市场行业的发展概况及现状 …………………… 2 1. 我国房地产市场行业的发展情况 …………………………… 2 2. 我国房地产市场行业的现状 ………………………………… 3 （二）土地增值税税法概述及纳税情况 …………………………… 5 1. 土地增值税税法的概述 ……………………………………… 5 2. 我国房地产行业的土地增值税税收情况 …………………… 7 三、房地产开发企业土地增值税税收筹划的重要性及方法 ……… 8 （一）房地产开发企业进行土地增值税税收筹划的重要性 ……… 8 1. 为什么要对房地产公司进行土地增值税税收筹划 ………… 8 2. 房地产开发企业土地增值税税收筹划的意义 ……………… 8 （二）房地产开发企业进行土地增值税税收筹划的主要方法 …… 8 1. 利用公司的组织形式进行税收筹划 ………………………… 9 2. 通过合理定价进行税收筹划 ………………………………… 10 3. 选择项目核算方式进行税收筹划 …………………………… 10 4. 利用特殊扣除项目规定进行税收筹划 ……………………… 10 5. 利用核定征收办法进行税筹划 ……………………………… 11 PAGE 13 房地产开发企业土地增值税税收筹划 一、绪论 （一）我国对房地产行业调控的背景 在改革开放﹑经济发展的今天，房地产交易在各大中小城市日益盛行，地价也随之高涨。为了规范土地和房地产市场交易秩序，合理的调节土地增值收益,维护国家权益，国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人均应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年l月1日开征以来，一直在规范我国房地产市场平稳发展方面，规范国家参与国有土地增值收益分配、增加国家财政方面，抑制房价过快上涨方面，提高国有土地利用率方面发挥着重要的作用。2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业上地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定: 从2007年2月1日起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”随着政策的颁布,各级税务机关也相继加大了对土地增值税的征收管理， 导致土地增值税大幅增加。 随着我国房地产业的快速发展，房地产业税收收入己成为我国财政收入的重要源。同时房地产交易过程中的税收问题也引起了相关方面的注意。尤其是土地增值税的税负不但在逐年增加，而且增幅比例明显高于其他税种。因此，通过合理的方式进行税收筹划显得格外重要。另外，见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题，2010 年4 月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性，通知中指出：“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，继续强调调整完善相关税收政策，加强税收征管。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅