物业维修金使用思索 .docVIP

物业维修金使用难思索 　　一、引言 　　随着我国房地产市场的不断发展，住房商品化已成为一种发展趋势，相应的物业公共设施设备的维修、更新改造责任也就相应的由业主自己来承担。为适应这种发展趋势，国务院《物业管理条例》设置了物业专项维修资金制度，原建设部发布了《住宅专项维修资金管理办法》从专项维修资金的筹集、使用以及监管进行了相应的规定。另外，《物权法》第七十六条规定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该法的颁布实施，在相当程度上保护了业主对小区重大事项决策的权益，同时，集体决策本身也要求小区业主自治需要达到相当水准。所谓业主自治管理，是相对于物业公司的专业管理来说的，是业主发挥主观能动，以积极主动，占主导地位的方式来联合管理自己的社区。这里要求业主的素质较高，能够团结统一。目前在国内由于物业管理的不到位，有些地方业主联合起来，进行自治管理，或者虽然还有保留物业公司，但是业主的自治管理可以占主导地位。这样可以极大克服物业管理，工作不到位，收费却很积极，存在欺诈甚至是伤害业主合法权益，所以，可以说业主自治管理是非常重要。然而，自《物权法》颁布实施以来，业主大会召开难决策难，已经直接影响了小区内部重大事项的决策尤其是专项维修资金的正常使用。据不完全统计，截至2011年底全国共筹集专项维修资金余额近3000亿元，而动用该资金进行维修更新改造不超过30亿元，使用率仅1%，造成使用率如此低的原因有多方面，其中最为主要的是相关业主投票表决难，决策投票通过所需的人数和面积双过三分之二难度非常大。针对专项维修资金使用难这个问题，笔者认为，可从以下措施加以应对。 　　二、采取业主代表大会制度替代业主大会作为小区重大事项的决策机构 　　业主大会可以采用集体讨论和书面征求意见的形式，而业主大会又可分为全体业主会议制和业主代表大会制。全体业主会议制一般适用人数较少的小区，一般多则几百户，由小区内的全体业主直接参加业主大会，讨论重大事项并进行投票表决。业主代表大会制则多用在小区业主数量多，一般少则千户，多者甚至上万户，由于业主众多，若小区重大事项的决策都由全体业主来投票表决，则不仅决策的成本会很高，而且很低效，甚至可能无法作出任何决策。2003年原建设部发布的《业主大会规程》第十六条规定，物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映，也可以全权委托代表负责小区所有重大事项的决策。随着我国房地产市场的不断发展，单一小区的规模越来越大，几千户以上的小区越来越多，召开一次业主大会需要几个月甚至更长时间，很多情况下根本就无法召开。所以，若能采用业主代表大会制度作为小区内部重大事项的决策机构，那像动用专项维修资金这样的重大事项就会比较容易得以及时解决，业主的权益也能得到比较好的维护。 　　三、加强网络信息化建设，推动发展电子投票 　　小区重大事项的决策，传统的投票方式一般都是采用纸质方式投票，物业服务人员将要表决的书面材料挨家挨户送给业主，业主表达意见后收回，这种方式最大的不足就是工作量大。随着住房体制改革的深化，商品住宅的开发呈现大规模综合片区开发趋势，这就决定了单一小区的业主数量越来越大，上千户以上的小区大量存在，这么多的业主如果采取传统纸质方式进行投票，要想投票达到《物权法》规定的动用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该重大事项的表决才能通过，难度可想而知，那多大的工作量，即使最后表决获得通过，时间往往也会很长，维修更新改造的项目尤其是那些不能长时间拖延需立即进行维修更新改造的公共设施设备也可能错过最佳时机。鉴于传统的纸质方式投票工作量大的难题，可推广采用现代网络信息化技术进行投票，即所谓的“电子投票”来丰富投票方式。这种电子投票方式主要包括：手机短信投票、语音电话投票、上网投票和触摸屏投票。电子投票有很多优点：(1)工作量小、成本低，不需挨家挨户送，节省了很多人力成本和印刷