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绿地集团 南京绿地广场城市综合体项目 前期可行性研究报告 PRIVATE CONFIDENTIAL 1 一一、、宏宏观观环环境境与与物物业业市市场场研研究究 1、宏观环境分析 2 南京城市概况 苏锡常都市圈  火火车车站站 合肥 鼓楼 上海 南京都市圈  新街口 杭州 宁波  D B 西 C 河 南京位于江苏省西南部，长江下游沿岸，东距上海约300公里，华东地区重要的交通枢纽城市。 土地面积6582平方公里，辖11个市辖区、2个县，2010年末全市常住人口779万，户籍人口631万。 2010年全市实现地区生产总值5086亿元，增长13%。 数据来源：南京市2009年国民经济和社会发展统计公报 3 城市空间布局 整体定位为国家历史文化名城、国家综合交通枢纽、国家重要创新基地、区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、滨江生态宜居城市，通过“城市中心-城市副中心-新城”三级城镇体系不断优化城市格局。 江北副城 仙林副城 中心城 东山副城  空间布局：中心城＋新城＋新市镇 ?中心城：承载南京中心城市服务职能。 ?仙林副城：长三角重要的科技创新中心、南京高新技术产业基 地、南京都市圈东部区域服务中心、南京都市高品质宜居新城。 ?东山副城：长三角重要的交通枢纽、创新基地、现代服务业基 地、国际化三水宜居城区。 ?江北副城：全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，长三 角辐射中西部地区的先导区和综合服务中心。 ?新城：龙潭、汤山、禄口、板桥、滨江、桥林、永阳、淳溪。 资料来源：《南京市城市总体规划（2007——2030）》（公众意见征询） 4 城市发展格局 未来南京，将形成新街口城市中心、河西中心、南部新中心的“金三角”格局。 新街口城市中心 河西新城中心 （预计三十年成型） 南部新中心 （预计十年初步成型）  ?新街口城市中心 发展较早，南京传统CBD,也是目前最为成熟的CBD。 ?河西新城中心 近年来新打造的城市CBD，奥体中心拉动发展，发展速度较快，正趋于成熟的CBD。 ?南部新城 以南京火车南站为引擎，改写南京城市格局。南站建成后有望成为全国最大的铁路枢纽客运站，8个小时 从南部新城能到任一省会城市，南京地铁一号延长线、三号线、六号线、机场轻轨也将在这里设站。 5 城市轨道交通 根据城市总体规划，到2030年，南京市轨道交通线路将建设由17条规划轨道线路构成655公里的网络。其中1、2、3号线是城市近期内建设的的骨干网络。 “两纵一横”的轨道交通骨干网络 1 火车站 鼓楼 新街口 河西新城 2 3 1号线 2号线 3号线 资料来源：南京市地下铁道工程建设指挥部  轨道交通一号线：贯穿主城区南北轴线的交通线路，2005年9月，地铁一号线一期正式建成运营，16站，从奥体中心站至迈皋桥站；南延伸段由一号线安德门站向南延伸至东山新市区，穿越雨花区和江宁区，已通车。一号线线西延过江线共设8站，已开工建设。 轨道交通二号线：贯穿主城区东西轴线的交通线路，东连仙林大学城，西通河西新城区，中间穿过新街口中央商务区，共设19站；二号线由马群站向东延伸至仙林新市区，共设7站。 轨道交通三号线：南北向主要干道，连接主城、江北副城和东山副城，连接京沪高速铁路南京南站、南京火车站以及江北火车站等最重要的对外交通枢纽，共设28站，目前已开工。 6 宏观经济运行——经济总量及增长率 2003-2009年间南京GDP均保持平稳快速增长，年均增速达到11％以上 南京历年GDP及年增长率 长三角城市GDP横向比较(2009) 单位：亿元 南京市GDP总量在长三 角几大城市中处于偏低 水平。 资料来源：南京、上海、苏州、无锡、杭州、宁波历年统计年鉴 7 宏观经济运行——商业市场规模 南京位于长江沿岸，是京沪线的重要节点，周边城市对于当地消费市场的促进作用明显，近年社会消费品零售总额持续上涨。由于近年来住房贷款以及医疗教育费用带来的压力，南京城市居民的日常消费能力放缓。 南京历年社会消费品零售总额及增幅 南京历年城市居民人均可支配收入及增幅 资料来源：南京历年统计年鉴 8 宏观经济运行——商业市场规模 南京居民消费结构中，居前三位的依次是食品、教育文化娱乐、交通和通讯。近年居民吃、穿支出比重明显下降，教育文化娱乐等服务消费支出比重则逐年上 涨。 南京城市居民消费结构（2009年） 南京近年城市居民消费结构变化 资料来源：南京历年统计年鉴 9 房地产整体市场——房地产投资 南京房地产投资完成额近年波动较大，04年受十运会、轨道1号线等利好因素推动，其增速接近60％，05年快速下降后近年逐