新国八如条政策分析研究.docVIP

PAGE PAGE 10 新国八条及房产税试点政策 对楼市影响的初步分析及应对策略思考 新国八条及房产税政治背景研究： 1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。新年开年没多久，二套房首付又涨了一成，达到6成，一刀切全面“限购”风声鹤唳，中国楼市三轮调控已然来袭。相对于2010年4月份那次调控，本次政策被业内人称为“新国八条” 1月28日，上海、重庆两个试点城市正式开征房产税。上海： HYPERLINK /g20109321958.shtml \t _blank 房产税率为0.6%? HYPERLINK /g21259322086.shtml \t _blank 起征点定为人均60平方米?；重庆： HYPERLINK /g20229321967.shtml \t _blank 税率为0.5%-1.2%。房产税改革试点开始后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案，条件成熟时，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。 之所以称为“政治背景”，而非简单的“政策背景”，是因为至少在印象宽堂看来，这次的调控不同于从前。对于决策层来说，大有痛定思痛、长痛不如短痛之战略思考。综合来说，主要背景有以下三方面。 中国亟需调整产业结构和转变经济增长方式。在过去的10年，房地产业及关联的产业链几乎“绑架”了中国经济和地方政府。GDP，基础设施建设，地方税收，土地财政，内需，银行贷款，很多关键词都离不开与房地产业的互动。房地产业作为经济晴雨表的作用过于夸大，让各种资本和资源悉数集中，造成宏观经济面畸形。 最近十二五规划，中央及各级地方政府都在强化经济转型，弱化GDP增速，大力支持七大新兴产业，弱化房地产业的支柱作用。 稳定压倒一切，这就是中国铁的定律与国情，目前的高房价民怨民愤很大。情急之下，没有人有时间去引导人们科学购房和理性购房了，只有先下猛药，紧急刹车，这也是中国行业调控的惯用手法。 从本次出台的细则来看，从土地的供应到房屋的供应，从信贷政策到限购，计划经济的手段都在被充分运用。同时多部委表态 HYPERLINK /ghtml \t _blank ：房产税收入将用于保障房建设?，此举从经济投入的角度改善之前地方政府对从保障房建设不力的状况，保障房将以往纯商品房市场分得相应份额，中国房地产市场也将由商品房一条腿变转向为两条腿走路。故而需要引起从事商品房开发的开发商足够的重视。 虽然以往历次调控政策出台后，都经历了一定时期的观望，量缩价稳，价跌量升，量价大幅反弹，房价反复创新高的过程，但这次我们应充分重视房产税和保障房的长远效应，充分重视其它如信贷政策及利率上调等的累加效应可能产生的重大影响——主要是一旦出现较长时间的成交低迷带来资金链的紧张进而引发的不理性的连锁反应。 二、新国八条具体政策及分析： （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 分析：这一条的中心意思是说要问责地方政府，要求地方政府采取非市场手段而是行政手段来控制房价。当房价问题上升到政治及政绩考核问题，地方官员无疑不敢再轻易违背，但由于中国的事情往往太过复杂，问责也往往说起来容易，做出来难。 （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 分析：关于保障房政策，已经实施了这么多年了，可是从来没有起到多大作用，主要原因是没有资金配套，本次第一次明确，房产税收入将用于保障房建设，虽然初始阶段不会太明显，但毕竟有了较为长远的投入机制。 （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 分析：本条款直指投资者。过去十年，中国房地产市场的上行离不开投资者的推动，本条意味着投资成本剧增、投资门槛增高，会让原本