成都一级土地整理项目报告..pptVIP

崇州项目可行性战略研究 目录 崇州基本概况 位置：崇州市位于成都市西面,受川西经济圈的辐射, 距成都市区37公里,紧邻温江,都江堰; 交通：成青路,川西旅游环线,正在修建的光华大道延线,规划轻轨等,交通十分便捷; 人口：总人口65万人，其中城市人口 15万人; 综合实力:连续3年跨入全省“十强县（市）”行列，位西部县域经济竞争力的百强县之列; 崇州区位分析 即将通车的光华大道延线将通向区域并通向邛崃，将拉近与主城区的位置，将带动区域产业的发展； 即将动工的轻轨建成后将加快区域融入城区的范围，为区域发展提供较好的发展机会； 崇州位于成都西部上风放水之地，处于温江、邛崃之间，温江至邛崃在沿线已经逐步形成了川西的旅游黄金走廊，而崇州成为连接黄金走廊的纽带; 崇州宏观经济 经济总量对比分析 产业结构分析 崇州资源分析 自然景观：九龙沟、鸡冠山、凤栖山 、鞍子河、白塔湖 等美丽的自然风光; 人文景观：街子古镇、李冰遗泽、三郎古镇 、光严禅院、州文庙 、文锦江、陆游祠 、罨画池 、元通古镇及各大广场等人文景色; 由于崇州具有悠久的历史文化底蕴和自然生态景观，是重要的旅游城市； 崇州城市空间分析 目前城市产业分布较为零散，不够集中； 城市出现工业产业和居住产业较为混杂，整体的布局不是很合理； 城市空间主要是集中在东岸，没有较好的利用其资源; 城市规划分析 崇州城市发展战略是以西河为界“向东发展，适度向南”，城市全面向东发展，形成多功能组团的块状发展模式； 充分利用西河资源，优化城市生态环境，打造优质休闲,居住生活社区; 同时重点集中发展工业,提高城市综合竞争力; 城市全面向东扩张，向纵深发展，充分利用水资源，塑造舒居生活。城市向东发展所带来的机会价值点较大; 小结 崇州岷江水系上风上水之地，凭借丰富的旅游资源、丰厚的文化底蕴和自优美的然景观,成为成都市的宜居宜乐之地，城市文明的大宅门。 崇阳镇区域土地市场 崇州市区房地产市场分布图 崇阳镇区域房地产市场情况 小结 随着临河环境的打造，临河区域已经成为了房地产开发的重点区域； 目前崇州的产品主要是以多层＋少部分的电梯为主，临河楼盘产品档次较高; 区域价格上涨幅度较快,多层、电梯类物业集中在2400-2700元/ ㎡左右，别墅类物业集中在4500-4800元/ ㎡左右; 区域目标客户为本地原住民,多以自住为主； 项目基本情况 地块位置：位于崇州市崇阳镇（崇州市区）河西片区南门大桥旁 地块规模：A地块376.14亩，B地块419.09亩，合计795.23亩 规划指标：容积率约二类住宅用地在1.8～2.8 开发商目的：做土地一级整理 项目资源分析 生态资源：项目靠近西江河，紧邻临河生态广场，具有较好的生态资源； 地块内部景观：地块内部有一条大河，具有较好的内部景观； 配套资源：区域附近规划有学校、医院、公交站牌，具有较好的配套设施； 交通条件：项目靠近南门大桥，临近交通要道，交通较为便利； 项目优劣势分析 优势： 具有较好的生态自然景观； 本项目是崇州比较临河规模较大的稀缺地块，具有较高的价值； 项目是城市发展的主方向，具有较好的发展前景； 项目周边已经形成了一定规模的高档社区； 劣势： 地块目前周边还不成熟，配套不够齐全，生活氛围不浓； 目前项目周边属于农田和工厂，具有较为混乱； 项目定位 功能定位：崇州城市高档居住区 形象定位：城市居住文化的载体 产品定位：花园洋房＋电梯公寓＋少部分临河别墅 说明 方法： 通过成本法对未来几年崇州土地价格进行评估，和确定土地可出让面积的估算，计算出土地的总价值，再结合成本，进行经济收益测算 前提条件： 估算未来几年的房价、未来几年的土地价格、土地整理的面积、土地整理成本等 说明： 本项目由于规模不大，我们预计在两年左右的时间整理完毕，为了实现利润最大化，建议整理第一年不进行出让，在第二年销售，实现整理两年出让两年 房价预测——（增长率判断法） 近年来崇州国民经济增长一般保持在11％左右 ，根据11％国民经济的增长率测算未来五年的房价。 本项目可经营建设用地的入市价格水平变化 项目地块实际可出让面积分析 总面积:795.23亩 公建配套面积:172.014亩 实际可出让面积:623.216亩 （根据地块的公建配套面积和绿地面积得出） 土地整理成本 财务分析方法一 二八分成财务分析:统建二成 三七分成财务分析:统建三成 四六分成财务分析:统建四成 四点五与五点五分成财务分析:统建四点五成 统建办与政府：五五分成财务分析 财务分析方法二 统建办与政府：三七分成财务分析 统建办与政府：四六分成财务分析 统建办与政府：四点五与五点五分成财务分析 统建办与政府：五五分成财务分析 小结 两种计算方法由于投资额度的不同，导致结果有一定