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亲水湾花园A、B栋户型调整分析 现有方案市场思考 现有方案分析： 1、小户型共600套左右，集中供应量过大； 2、原小户型居住功能不全面。 去化难度大 寻求变通 初步改进 适应江宁的小户型： 一室一厅一卫及二室一厅一卫 具有完善居住功能，且面积适中的户型。 方案一——挑高小户型+普通公寓 方案一说明——（以A栋西侧为例） 一层层高由5800调整为5000； 二层原挑高小户型改为商铺，层高由4500调整为3600； 三层层高由4500调整为5000； 四层原平层小户型改为挑高小户型，层高由3000调整为5000； 五-八层层高由3000调整为2800； 柱网由8米改为6.6米； 五层以上两套小户型合并为一套，南面面积控制在每套90㎡左右，北面面积控制在每套50㎡左右。 将一侧的两部电梯均匀分布到通廊两侧。 优缺点分析 优点： 减少小户型的比例，减小销售压力——小户型套数由600套下降为400套左右 大部分小户型改为普通公寓增加了生活功能，使居住功能趋于完善。 电梯的改动使得住户交通更加便利。 缺点： 从本质上没有改变集体宿舍的现状，仍为暗厅，暗卫，居住功能仍较差。 柱网的改动将影响负一楼地下车库的布置，车位会略微受到影响。 与现有方案的对比 方案一：普通公寓房间多为暗室，居住功能仍较差。 方案二——挑高小户型+单元式公寓 方案二说明——（以A栋西侧为例） 一层层高由5800调整为5200； 二层原挑高小户型改为商铺，层高由4500调整为3600； 在二－三层之间增加转换层，层高1500； 三层层高由4500调整为5000； 四－八层层高由3000调整为2900； 四层以上取消通廊，改为单元式公寓，一梯4户，南面面积控制在每套90㎡左右，北面面积控制在每套60㎡左右。 。 优缺点分析 优点： 解决了方案一普通公寓集体宿舍吵杂的问题； 客厅成为了明厅，厨房成为明厨，居住功能在完善的基础上向舒适性发展； 小户型数量进一步下降至300套左右； 交通距离进一步缩短。 缺点： 需设置转换层，使得造价提高，从技术上实现难度较大； 一梯四户布局造成楼梯为暗梯。 与现有方案的对比 方案二技术指数较大，实现成本较高！ 方案三——全部挑高小户型 方案三说明——（以A栋西侧为例） 一层层高由5800调整为4800； 二层原挑高小户型改为商铺，层高由4500调整为3300； 三层-七层层高由3000调整为4400； 取消八层； 三层以上全部改为4400的挑高小户型； 将一侧的两部电梯均匀分布到通廊两侧。 优缺点分析 优点： 总体数量从600套下降到400套左右； 创新整个江宁市场没有的挑高小户型，操盘方法比较灵活，有较大的实现可能； 增加层高来增加居住功能，以不同于前两种方案的方式突破性的对原方案进行改进，在三个方案中综合性能较高。 缺点： 小户型数量比较多，给销售带来一定的难度。 减少八层使得销售面积缩小，但挑高小户型价格的提高，使销售总额不会减少。 与现有方案对比 结论 对三个方案进行综合比较，本策划组倾向于方案三，此方案从技术上来说较为可行，通过多种操盘方式可提高销售收入，在三个方案中实现可能性最大。 谢谢 * * A栋剖面图——方案一 标准层单元示意图——方案一 改进 A栋剖面图——方案二 标准层单元示意图——方案二 寻求综合性能高且实现可能性较大的方案 A栋剖面图——方案三 标准层单元示意图——方案三