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目?? 录（Contents） 第一章 昆明房地产市场分析 …………………………………… 第一节 昆明房地产市场概况 第二节 昆明房地产在售楼盘分析 第二章 北市区房地产市场分析 …………………………………… 北市区概况 项目地块辐射图 第三章 项目竞争楼盘分析 ………………………………………… 第四章 地块分析 …………………………………………………… 第五章 项目建议 ………………………………………………… 项目定位 产品配套及户型建议 形象定位 价格建议 第六章 销售阻力预估 …………………………………………… 第一章 昆明房地产市场分析 第一节 昆明房地产市场概况 受2008年全球经济危机的影响，许多购房者的刚性需求受到压制，造成市场整体成交量萎缩，但随着房地产刺激政策利好以及行业变化，改善型购房者开始入市，推高了楼市成交量。从2008年9月开始，不断出台有利推动中低端楼房需求的政策，?其中包括减少借款利率，下调购房者的首期付款，加大房贷利率折扣和削减契税和印花税。这些政策大大降低了首次购房者的负担能力。随着银行对房地产开发贷款的逐步放松,开发商的资金压力得到一定的缓解。一方面是由于政策能量的释放，推动了房地产业在今年的发展;?另一方面，房地产企业采取调整价格的措施，促进了市场回暖步伐的加快。随着下半年保障性体系建设力度和土地供应量的加大，预计市场会在供求平衡的形势下发展下去。?　　从昆明市房产信息网上公布的信息来看，2009年5月份昆明市共成交商品房5675套，成交套数与上月相比增加了617套，成交面积为58.2158万平方米，成交金额为33.2533亿元，成交均价为5712元/平方米。五一小长假为五月份的房价销售开了个好头，很多楼盘延续了房交会的优惠，促销力度也大，再加上很多楼盘已是准现房或是现房销售，大大促进了刚性需求的释放。随之而来的清明节和端午节也一定程度上刺激了该月的房地产销售，市场形势十分喜人。楼市成交的主力还是刚性需求和改善性住房需求的购房者，估计这部分刚性需求释放应该还会持续一段时间。?　　自今年三、四月的“小阳春”出现以来，昆明楼市的成交情况大势向好，从五月的楼市成交量观看。真正的刚性需求正在不断释放。一方面是消费者的信心回来了，另一方面开发商推盘的积极性也在提升，开发商在“五一”之后开始加大供应量，以求更快地消化房源；同时，成交量在假期后出现上涨，也与“五一”促销产生的成交滞后性有较大联系；并且，近期开发商纷纷调价，也有可能会促使房价上涨。 第二节 昆明房地产在售楼盘分析 1、产品物业类型及其均价分析?　　2009年一季度，昆明楼市从楼市的冬季也逐渐回暖，被称为楼市的“小阳春”；二季度的第二个月，在五一小长假的推动下，昆明楼市继续保持复苏的势头，成交量、成交面积和成交金额都大幅度提高，给昆明楼市注入了一股强大的力量。? 纯高层和混合型两种物业类型楼盘占总楼盘的比例较2009年4月份有所变化。纯高层所占总楼盘的比例比上月减少近7%，混合所占总楼盘的比例比上月增加了7.2%，而别墅和纯多层物业的所占比例几乎没有什么变化。?混合型物业占总在售楼盘中的比例与上月相比有所上升，但混合型物业已经占了较大比重，再上升的幅度不大。图1图2 价格方面如图2所示，随着国家政策的影响，房地产业出现“回暖”迹象，普通住宅的价格出现上升趋势，但是政策的影响效果还不明显，而且内外环境还较严重，国际金额危机还在持续，短时间内还不会出现大幅度上涨。? 2、普通住宅价格分析 我们以在售楼盘中的高层、多层均价为样本，样本楼盘为市场上的纯普通住宅以及混合型物业中普通住宅的均价，共计50个样本。对样本商品房的均价进行频率分析的同时，为了使样本数据更好地反映昆明市在售普通住宅的整体价格水平，保留了价格在8000元/平米以上以及3500元/平米以下的楼盘，力求反映昆明市在售楼盘价格的真实价位水平。数据的处理结果如下：?图3 　　从图3的结果上看，昆明市在售的普通商品房均价为5375元/平米。反映出昆明楼市普通住宅市场处于稳定状态，价格变动幅度不大。在售楼盘基本保持在5000元/平米的水平。其均方差为2118.08，即昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在3000-7000元/平方米之间，较上月的波动范围变化不大。从上面均价频率分布图上看，普通住宅的均价分布在3000-7000元/平米之间的楼盘数量仍然居多，为42个，该价格区间的楼盘总共占到84%（样本N=50），该部分楼盘代表了昆明市房地产开发商和消费者的共同选择在售楼盘的总占地面积、总建筑面积和总户数统计?　 2009年5月份昆明市新房在售楼盘的数量为184个，总占地面积51平方米，