2010 济南天业奥体项目竞标提案.pptVIP

天业展翅 东部腾飞 ——天业·奥体项目竞标提案;报告逻辑结构;愿景/目标;企业解读;企业解读;愿景/目标;项目区位;项目区位;项目交通;周边配套;项目四至;地块现状;项目解读;项目解读;愿景/目标;企业目标;报告逻辑结构;东部新城;新城模式下的地产发展机遇;关于“新城”（NEW TOWN）;依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式;新城开发关键影响因素;济南东部新城的发展模式：;地产市场运作与新城发展阶段密切相关;区域发展;新城发展地产运作的一般规律;区域房地产开发;整个区域集中了众多品牌开发商，开发起点高，规模大，综合体定位同质化严重。;区域写字楼分布;区域在售项目总供应量近60万平方米，潜在项目总供应量近135万平方米。; ; ; ; ; ;济南公寓(在售、售罄)项目主要集中在中部和二环东到高新区板块,老城中心区项目产品档次较高。;在售、潜在项目;自09年6月以来，公寓成交量大幅攀升，除今年春节2月成交低迷外，其余月份成交量保持700套左右。;市场均价基本保持稳定，小幅度上涨，4月份平均价格为8008元/平米。;;;;公寓市场;区域公寓市场;;客户多为项目区域人群，玉兰公寓总价较高，客户多为财富阶层，投资比例高；名士MINI公馆总价相对较低，客户以年轻白领和企事业单位中高层为主，且自住比例较玉兰公寓高。;区域公寓市场研判;;;;1、年轻群体较偏爱LOFT公寓； 2、项目投资价值是客户主要购买因素。 3、公建化的建筑外观对年轻群体有较高的吸引力。;万达广场;高端精装修公寓，40-50㎡户型为项目主力户型，占比70%。;万达广场;万达广场;万豪国际;万豪国际;;1、年轻群体较偏爱LOFT公寓，追求居住在市中心的较高性价比； 2、精美的建筑外观提升了客户的购买欲望； 3、地段的稀缺性是投资型客户的核心购买因素。;项目位置： 位于济南市槐荫区振兴街片区,由经十路、经七路、纬十二路三条城市主干道围合而成 技术指标 项目占地：约90000平方米 规划总面积：约55万平方米 容积率：4.2 车位：约2500个 规划设计 12万平米购物中心、大型商业街区、2栋150米超高甲级写字楼、2栋独栋办公楼、2栋商务公寓及四星级酒店。; 层数：各16层， 单层建筑面积：约740.4平米、 层高：4.95米、 户型面积：40-70平米。 总套数：384套 ;银座中心;银座中心;区域商业分布;;区域典型商业项目;;1、区域商业物业市场供应量大； 2、在建项目已规划多家大型购物中心，竞争非常激烈 3、区域商业环境短期较差，大型商业物业销售速度慢，启动难，不易存活。;本项目体量大，必须宏观把握区域人口发展规律，研究其消费习惯、能力以及对物业的需求情况。;未来2-3年，项目所在区域新建商品住宅可容纳37万人；2020年片区规划人口将达到69万;;东部片区规划写字楼面积约300万㎡， 将提供约15万的商务消费人口;流动人口;产业人口;;报告逻辑结构;企业目标：规避市场风险，快速回现是首要目标;物业形态的确定 产品组合的确定 体量比例的确定 总体规划布局 各产品如何做？;本项目综合体物业可能的产品组合形式;从目标出发，本项目的物业形态定位;写字楼产品有没有空间？;本项目产品选择公寓的理由;本项目商业的发展策略;本项目在整个大区域的角色定位;报告逻辑结构;整体战略导出; 打造市场差异化产品形成项目的核心竞争力；充分整合资源，从规划、产品、推广全方位打造满足客户需求的高品质社区。 ; 本项目客户辐射5个圈层范围； 对不同圈层的客户牵引力分析：对本片区的年轻白领、中低管理层级公务员进行深度挖掘；其次为济南市其他区域年轻置业者、首次置业者；最后为即将入伙的写字楼白领客户； 不同圈层内部也会因为客户类型的不同而使得本项目对其牵引力存在差异；;;东部新城 城市劲中产 锐意进取／追求个性／品位生活／时尚动感;以区域发展前景、客户需求依托，实现发展商快速回现预期目标。;公寓产品定位;核心战略：差异化领先体系;站立于城市CBD新核；打造溢出室外的完整生活系统；晶钻空间，乐居体验；;;报告逻辑结构;研究目的： 市场对典型小户型公寓产品的青睐，小户型价值挖掘与推广借鉴。;日本小户型开发建设有近60年的历史，目前此类住宅设计已趋于成熟，中小户型是日本集合住宅的主流户型。采用NLDK型方案，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接n卧室。由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，这一形式是日本城市住宅的主流。;合理的面积规划 日本集合住宅一般一居在40平米