春熙路项目市场研究分析及投资可行性建模设想.docxVIP

春熙路项目市场研究分析及投资 可行性建模设想 一、2006 年成都市中心城区房地产市场分析 1、2006 年成都市中心城区土地市场状况（中心城区调研范围 以一环路以内为界） 1） 土地供应与成交情况 中心城区土地供应与成交情况 土地供应 土地成交 成交均价（万元 /亩） 面积（亩） 宗数 面积（亩） 宗数 166．7 16 154 15 933．57 ▲ 2006 年成都市城中心区域土地平均成土地价格达 933.57 元/亩，其土地单宗平均成交面积在 10 亩左右。 2）土地供应权重比情况 2006年成都市主城区成交土地环域分布图 内环以内, 内至一环, 1 % 3 % 一至二环, 5 % 二至三环, 2 4 % ▲ 2006 年成都市主城区土地供给主要在三环路以外，其一环以内的中心城区土地供给仅占 4%。 1 3）土地供应分布情况 2006年中心城区土地拍卖成交地块分布情况 面积（亩） 数量（宗）  50 3.5 45 3 40 2.5 35 30 2 1.5 20 15 1 10 0.5 5 0 0 沿 线 线 线 沿 线 线 沿 线 路 路 路 街 街 沿 沙 大 东 锦 兴 太 东 大 玉 北 都 蜀 ▲ 成交地块主要分布在内至一环区域，分布方向主要在人民北路方向的北大街片区和红星路以东的东大街片区及蜀都大道东沿线区域；中心城区的春熙、盐市口核心商业圈和骡马市商务圈区无土地拍卖，仅有 2 宗零星地块挂牌成交。 4）土地用地类别情况 中心城区土地稀缺，核心商业、商务圈区内几乎无地可供，现拍卖的土地多属中心城区生活服务配套设施用地，多数地块用地性质为商住用地和综合性用地，其中住宅用地所占比例相对较高，而相应的纯商业用地所占比例在下降。（见附表：2006 年成都中心城区土地拍卖成交详细列表） 2 小结： 2006 年成都市中心城区有 13 宗土地拍卖出让/转让（其 1 宗暂停或推迟拍卖），3 宗挂牌出让/转让，共成交 15 宗，总成交面积约 154 亩，其土地单宗平均成交面积在 10 亩左右，平均每亩土地成交价格为 933.57 万元； 中心城区土地分布从环域分析，主要在内至一环区域,从方位分析，主要分布在人民北路方向的北大街片区和红星路以东的东大街片区及蜀都大道东沿线区域，而中心城区的春熙、盐市口核心商业和骡马市商务圈区内仅有 2 宗挂牌成交的零星小地块； 中心城区核心商业圈区的土地稀缺，现行拍卖的土地主要为拆迁改造的零星小地块，规划用地性质多为中心城区商圈的生活配套设施用地，主要是商住用地和综合性用地，其中住宅用地的权重比较高。 3 2、2006 年成都市中心城区商品房市场状况（中心城区调研范围以一环路以内为界） 1）商品房整体情况 供应量： 2006 年城中心批准预售商品房项目共 13 个共 75.82 万平方米，同比减少 6.6%； 交易量： 2006 年城中心交易商品房 67.83 万平方米，同比减少 27.5%； 供销比： 2005 年城中心商品房供销比为 0.87，2006 年同期供销比为 1.12。 相对 2005 年同期有所上升； 区域多占比重： 与 2005 年同期相比，2006 年 1-12 月市中心商品房非住宅项目批准预售面积和交易量在全市所占比重均有所增加，分别占 19%和 19.6%，其 他各类商品房项目预售面积和交易面积在全市所占比重则有不同程度的减少。 4 交易均价： 2006 年城中心商品房交易均价 5884 元 /平方米， 同比上涨 15.6%； 2002-2006年中心城区商品房成交均价走势(一环内) 商品房 住宅 办公用房 商业用房 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 ▲ 2006 年中心城区商品房成交均价同比上涨 15.6%，商品住宅成交均价同比上涨 10.0%，办公用房和商业用房成交均价在各区中最高 。2006 年中心城区商品房成交均价 5884 元/平方米，同比上涨 15.6%，比 2005 年增长了 2.9 个百分点；2006 年心城区商品住宅成交均价 4738 元/平方米，同比上涨 10.0%，比 2005 年涨幅回落 7 个百分点。 2006 年中心城区办公用房成交均价为 6163 元/平方米，同比上涨 6.1%；商业用房成交均价 10315 元/平方米，同比上涨 16.8%。办公用房和商业用房成交均价在各区域中最高。 5 2）住宅情况 供应量： 2006 年城中心新增批准预售住宅项目 2389 套共 61 万平方米，其中 2 月、4 月、5 月、8 月、10 月均没有住宅批准预售； 交易量： 2006 年城中心交易商品住宅 5017 套共 39.98 万平方米，交易套数和