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武夷山金绿酒店项目战略发展报告 厦门百合田房产机构 宏观环境分析 城市概况 武夷山市位于闽西北、闽赣两省交界处，是世界双文化遗产旅游文化所在地。 目前全市辖3个街道(崇安街道、新丰街道、武夷街道)、3个镇(星村镇、兴田镇、五夫镇)、4个乡和四个茶场，共有115个行行政村。 全市土地总面积2798平方公里。常住总人口233557人，其中城镇的 人口为122851人，占52.60%； 2011年前三季度，全市实现生产总值（GDP）535599万元，比上 年同期增长12.6%（经南平市统计局评估），排名十县市区第三位。 如张家界、丽江等类型的“小城镇，大旅游”性质的观光旅游城市 而与三亚、青岛、大连、厦门等度假旅游城市的商业有很大的区别。 商业概况 武夷山市商业大体可分为老城区商圈和景区商圈。整体发展水平较落后，当前多为“商业街”形态，缺少百货等现代商业模式。 当前老城区商圈整体商业发展水平还较低，主要为传统零售行业，面向城区居民日常生活所需，部分承接武夷山的旅游性商业，无论是商业物业与商品档次都处于较低层次。说明武夷山市区商业与本项目关系不大。 商业概况 景区商圈主要依托武夷山三姑镇景区发展而成，当前大致可划分为北部商业区（接近机场与火车站）、中部商业区（主要因为交通目的地所在）及南部商业区。本项目位于发展中的南部商业区（车流入口，景区入口，腹地较大，便于发展集中式商业）。 主要商业体概况 当前代表性商业体有武夷印象文化步行街、武夷风情商苑、红袍街、茶博城等。景区商业主要依托来此观光旅游、休闲度假及商务会议的外来消费人群，此 类旅游人群有着很强的消费意识和消费能力。 商业街名 商业街规 商业形 出租 租金范围 经营业态 现状 称 模 态 率 文化旅游 10500㎡ 露天式 70% 40-150元/月 茶叶、特产、根雕、 步行街 商业街 /㎡ 餐饮、养生馆 红袍街 长度300M 露天式 100% 80-150元/月 茶叶、茶包装、汽 商业街 /㎡ 车维护 茶博城 800㎡ 封闭式 100% 130-180元/ 茶叶、特产 商城 月/㎡ 苏闽步行 19000㎡ 露天式 70% 40-110元/月 茶叶、特产、根雕、 街 商业街 /㎡ 餐饮 武夷风情 13000㎡ 内部商业 60% 30-120元/月 茶叶、特产、根雕 商苑 街 /㎡ 隆盛台湾 封闭式商 30-35元/月/ 台湾特产、武夷山 特产商贸 4000㎡ 100% 城 城 ㎡ 特产  景区商业物业亦以商业街区形态为主，出租率由 中部地区向两头降低。租金50-150元/月之间。 其中闽台特产商城是唯一一个广场式的商场，引进的是闽台两地 的特色产品。经营状况较好，说明特色产品的地 域性还可以扩大。 商业业态业种 三姑景区是本地特产及旅游产品集中区，主要面对旅游和异地市场。区域内业态涵盖茶叶店、根雕、餐饮、生活超市等。可以看出茶叶与根雕、餐饮占了绝大多数。说明近年来武夷山的大红袍茶叶随着旅游产业的发展而一起迅猛发展。 小结 武夷山商业以旅游商业为主,日常消费为辅； 景区商业物业亦以步行街形态为主，缺少大型有良好购物环境的商业广场； 旅游商业市场存在较大发展空间,景区商业主要依托来此观光旅游、休闲度假及商务会议的外来消费人群，且增长率每年达到12%； 主题商业有较强的号召力与经营力； 从闽台特产商城可以看到特色产品可以不必局限于武夷山的特产。 高档酒店概况 景区商圈高端商业主要为酒店，共有五星级酒店3家，四星级酒店5家。 各档次酒店的都具备高档的购物、桑拿、沐足功能、美容美发。同时都将这些服务进行外包，以保证服务质量。 小结 ?高端消费主要体现在酒店服务上； ?当前在购物的需求上，高端消费表现并不明显，酒店的高档购物面积均偏小,基本上只100平米左右,只有京闽酒店要扩建一个3000平米的精品购物街； ?酒店管理方面，高档酒店基本是由专业的酒店管理公司进行管理，其他的高档消费外包给他人在做。 项目本体研究 项目区位 项目地处景区核心地带，区位优势明显。 （一）商业发展主轴：项目前临大王峰路与玉女峰路是新商贸主轴，是度假区的商业发展中心地带； （二）交通要道：大王峰路连接武夷大道，是景区连接市区、机场、火车站必经之路，交通优势得天独厚； （三）扼守景区入口：距景区入口仅百米之遥，将获得庞大的消费人群。 项目交通 项目交通便利，通达性优良。 北面大王峰路，为武夷三姑景区连接武夷山机场、火车站、市区 主要交通动脉； 大王峰南向为武夷代表性文化商业体——印象大红袍； 武夷山风景区入口更是咫尺之遥。 项目技术经济指标 项目整体体量较大，区位较好，具有明显的后发优势，酒店自身配套规划较齐全，发展空间还是较大的。 武夷山金绿大酒店 档次 五星级酒店 建筑风格 摩洛哥式 建筑密度 33.48% 总