武宣县老百货大楼地块市场调研及定位分析报告.docxVIP

感谢！！ 感谢贵公司让敝司参与这个项目，经过前期与贵公司的初步沟通协商，基本了解贵公司对项目的期望和要求。 对于本项目来说，无论是从地段、商业规模、环境都是武宣首屈一指，因此项目的产品定位有无限的可能性，但基于开发商快速回笼资本和后期 管理运营的前提，项目在调研的过程中，对酒店、商业等业态的可行性进行了分析，重点论证本项目商业可操作性及可行性。 武宣县老百货大楼地块 市场调研及定位分析报告 2012年9月10日 疑难问题 如何化解各种问题，规避传统竞争 1.本项目需要怎样的定位，才能吸引人气，突破人群心理界限，实现项目招商？ 本项目如何逼近价格上限，实现现有价格体系的突破？ 本项目资源应以怎样的次序整合，才能形成差异化竞争？ STR U CTUR E  报告提纲 1 项目本体介绍 2 武宣县宏观投资环境分析 3 武宣县商业格局扫描 4 武宣县房地产市场研究 5 项目优劣与可行性建议 本体条件分析 5 本地块位于城东路、城北路南段与城黔路交汇处， 区位条件 属于武宣公认的地王价值，总占地面积约8.8亩。 ?本地段位于城东路、城北路南段交汇处， 属于武宣核心区域。 -项目由2条城市主干道和两条市政路包围，南北方向的道路落差较大。 ?规划预计在约32304.25平米的建筑面积 桃园  区域 占地 地段属性 武宣县 8.8亩 武宣核心区域 上王埠 东王埠 本地块具有良好的交通资源，通达性好，地段城北路 交通条件 北侧有武宣县汽车站，可以通达到武宣以其他区域。 通达性 ?从地块现状图看，4条道路围绕项目，以后项目进入主要依靠城北路和城东路，地块的交通 资源非常强势。 ?与武宣汽车站距离也较近，大部分出入的车辆都经过此地，交通十分方便。 ?进入性 汽车站 ?从目前来看，项目周边的道路有还没有修通和完善，尤其是项目靠城黔路位置的道路和城城南路，修缮时间还是未知，导致目前项目的 出入存在一定的问题。 本案 地块内部 现状  地块内部有电线杆和电线塔等，现场还有很多小摊贩，地块相对平整。 ?地块现状： ?项目靠城南路部分（人民医院）,还存在一定数量的房屋,尤其是（旧厂房和老人公寓）,目前还存在。 项目内有电线塔,小摊贩多，目前整体形 ? 象较差。 ?地形较平整。 地块外部 配套  地块属于武宣核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低 ?现状商业设施： ?由于项目位于武宣中心区域，区域内商业氛围相对浓厚，项目左边,是武宣最大型的东门塘综合菜市。 ?武宣人民医院在旁边. ?500米半径内集中武宣县的传统商业体系 ?周边教育配套设施： ?二小,武宣县最好的小学 ?二中，武宣最好的中学 地块内的现有商业 地块外部 地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印 区域环境 证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争 ?区域内楼盘现状： ?区域内的主要楼盘都是以多层和小高层为主, ?公园1号 御林君邸和公园1号已经在销售 ?御林君邸 ?区域竞争： ?仙城世家 ?项目地块右面的御林君邸在11年10月份已 经销售,项目总套数在800,商业面积在1,2万平 米,这将直接截流本项目的客户资源. 项目区域 未来潜力  马鞍山公园广场的建设，本项目将是被确定是城市核心中的核心 ?在区域改造的大发展潜力下，项目核心地位进一步得到了认可。 ?马鞍山广场的建设，东门塘综合市场给项目带来巨大的人流 ?如果城黔路与城东路的市政路的扩建和修缮，项目的交通优势将更加明显。 ?项目地处城市中心，且项目被4条道路围合，未来商业潜力巨大 项目地块价 值提纯  项目商业价值明显，具备成熟的房地产商业开发条件 ?项目地块按用地性质大致可以分为三大部分 ?优势：扼守进出城东路的交通要道，且与广场、 公园距离很近。资源十分稀缺。 ?周边环境：周边开发相对成熟，与武宣最大的小区与武宣最大的菜市面对面、城北路链接，人流资 源丰富 ?总结：具备明显的商业中心价值体系  汽车站 本案 盘点 规模 自然资源 配套设施 交通条件 区域认知  ?在县域房地产开发中，属于商业规模较大，具备一定的规模优势。 ?项目东侧附近是城市唯一的公园，马鞍山公园。 ?西侧是武宣最大的综合菜市，可依靠菜市优势，在附近位置布置商业。 ?地处城市中心区域，配套资源丰富 ?路网交错,并且项目不远就是汽车总站，但项目周边的有些道路建设还没有完成，地块进入性较差。 ?区域认知度较高，市民普遍认可。 ?地块周边楼盘竞争力强,市场相对认可。 项目地块总结 项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、 商业特征明显的高档楼盘 规模和地域优势明显，稀缺资源核心地段，限制性资源少，价值天赋而成 宜商宜居，自身可调节能力强，产品可塑性强，容易摆脱产品单一性的竞争劣势，摆脱同质化竞争 未来前景看涨 武宣县宏观投资环境分析 15 城市