武汉长江花园LOFT复式小户型项目定位思路.docxVIP

模式缔造产品 长江花园项目定位思路 2008-01-06 关于模式 商业模式Business Model是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑。它描述了公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本 （Relationship Capital）等用以实现（创造、推销和交付）这一价值并产生可持续盈利收入的要素。 用最直白的话表述：商业模式就是公司通过什么途径或方式来赚钱？ 2 模式的可能方向 突破政策,打造低密度,高价格的稀缺类产品； 集中区域市场项目共性优点的住宅常规类产品； ? 满足细分市场,体现前瞻趋势的前卫产品 3 模式建议 以区域市场变化，为机会增长点； 以客群成长周期的细分需求，为产品功能方向。 赢取光谷新生时代的蓝海！ 4 土地市场分析 市场方向 竞争市场分析 区域前景预测  ?畅销产品共性 ?滞销阻力归类 ?未来竞争趋势 ?当前客群特征  机会增 长点 物业发 展方向 基本客群圈定 ?基础需求总结 客群定义 消费增长判断 ?衍生功能要求 产品功能方向 ?潜在需求挖掘 置业需求分析 地块分析 功能组合 总平分布 建筑形态 产品定位 平面户型 商业形态 市场方向 客群定义  土地市场分析 竞争市场分析 区域前景预测 基本客群圈定 消费增长判断 置业需求分析 功能组合 总平分布 建筑形态 平面户型 商业形态  ?畅销产品共性?滞销阻力归类?未来竞争趋势 ?当前客群特征 ?基础需求总结?衍生功能要求?潜在需求挖掘  机会增 长点 物业发 展方向 产品功 能方向 地块分析 产品定位 6 土地市场分析 2007土地市场成交量统计分析 2007土地成交价格分析 2007土地最后一拍现象分析 2005-2007土地市场对比分析 2007光谷土地市场素描 2007武汉土地市场总结与启示 7 2007土地市场成交量统计分析 1. 土地成交宗数看，江汉区和武昌区持平，其次是洪区。成交量主要集中在市中心。 2. 07年土地成交主要集中在武昌区，其次是江汉区，其它区域成交量较少。 3. 07年江汉区的土地成交金额最高，其次 是武昌区。 数据来源：道邦投资市研部数据库 8 2007土地成交价格分析 2007年1月31日 上海复地 4.885亿 武昌中北路武重块地 464202平方米 3290元/平方米 2007年8月15日 金地 4.885亿 京汉大道义和巷的一块地 71010平方米 6879元/平方米 2007年9月4日 万科 1.907亿元 江汉区马场角路 12022平方米 5287元/平方米 2007年9月26日 华润置地 26.92亿元 家墩中央商务区(CBD)位 260亩 6208元/平方米 于汉口范湖的地块 2007年11月28日 —— 3 .32亿元 武昌区中北路与北环西路 — 6983元/平方米 交会处两地块 今年新拍地块价格继续迭创片区往年土地成交新高，部分土地竞拍楼面地价接近周边商品房成交价格。 9 2007最后一拍现象分析 2007年武汉市最后一场土地拍卖会12月26日举行，此次出让的11宗土地，虽顺利成交，但成交地块中，最高楼面地价仅为3254元/平方米，而其他地块均跌破3000元/平方米。其中，一块汉阳区鹦鹉村地块楼面地价仅为2216元 /平方米，而就在9月份拍卖的一块同 片区地块，楼面价达到3712元/平方米。 此次供应地块数量相对较多，并多为城市中心地块。 此次拍卖会单位地块耗用时间全年最短。 出现有地块无人举拍竞价，以报价成交。 出现同地区域土地成交价格下降。 此次竞价以中小发展商为主，少现大的知名开发商。 ?大型开发商已于早前完成土地本年土地储备任务。 ?国家前出台二套房政策重击楼市，市场前景不明。 ?开发商对市场观望气氛较浓，热情不再。 10 2005-2007土地成交对比分析 1 0 0 . 0 0 8 0 . 0 0 6 0 . 0 0 4 0 . 0 0 2 0 . 0 0 0 . 0 0 ?对比近三年的土地成交情况，07年土地成交量价齐升。 数据来源：道邦投资市研部数据库 6 0 0 0 0 . 0 0 5 0 0 0 0 . 0 0 4 0 0 0 0 . 0 0 3 0 0 0 0 . 0 0 2 0 0 0 0 . 0 0 1 0 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 11 光谷地块一览表 EP2007(009) 目前本项目周边毛坯产品的售价已经达到6000元/平米，区域位置最偏远的万科魅力之城带装修一期（第二部分）已经达到6300元/平米，从该区域土地楼面地价分析， 预计年内该片区毛坯产品将超过8000元/平米，带装修产品将超过10000元/平米。  楼面地价：5057元／平米