武汉新长江国际写字楼项目广告推广方案.docxVIP

新长江国际 写字楼提案 培根广告 此次提案 需要解决的问题也就是解决： 怎样让培根广告购买新长江国际？ 有疑问？那就对了， 看下去吧，你会找到答案? 四 个 篇 章：  市场分析 产品定位 创意表现 产品建议 市场分析篇 A.宏观经济与房地产走势 （1）次贷危机、经济进入深度调整期 美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融，破产…… 美国第五大投资银行“贝尔斯登”廉价卖给摩根大通…… 158年的雷曼兄弟破产…… ★消费者对于经济预期悲观 ★消费者持币观望情绪浓厚 ★全球性投资行业严重下挫 （2）中国股市、楼市（住宅）严重下挫 沪市从6124点下挫至1664点，消灭资金20万亿，大部分中产阶级一蹶难振。自2007年9月份的政策调整以来，加上次贷危机的越演逾烈，全国楼市集体下跌两成左右，局部市场达四至五成。 单笔挂牌拍卖用地面积减小，土地成交价格下降，流拍、流标现象频生…… ★经济大势下行 ★房地产深度调整刚刚开始 （3）政策频繁出台 金融危机继续蔓延…… 央行08年已五次降息，累计216个基点的降息将大大减轻房贷成本，也减轻了开发商的资金成本…… 2008 年 12 月 23 日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调 0.27 个百分点，当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。 从2008年12月23日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。 降低二手房交易税费、适当放宽二手房信贷、支持合理融资需求，加大对中低价位和中 小套型普通商品房建设的信贷支持…… ★力度前所未有,利好见真尚待时日★一线楼市成交量报复性反弹，但总体看跌 （4）4万亿拉动内需政策博弈次贷危机 2008年11月中国出台扩大内需10措施 2010年底需投资4万亿一是加快建设保障性安居工程。二是加快农村基础设施建设。 三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。 四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。 五是加强生态环境建设。 六是加快自主创新和结构调整。 七是加快地震灾区灾后重建各项工作。 八是提高城乡居民收入。 九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。 十是加大金融对经济增长的支持力度。 ★政府“保8＂决心雄壮 ★楼市恢复有赖整体经济回暖 小结 ★2009年全国房地产市场形势依旧严峻 ★买卖双方更加理性 ★市场话语权逐渐向买方倾斜 B.武汉写字楼市场分析 当前武汉写字楼市场环境 武汉市场目前已有写字楼 100 余座，其中甲级写字楼约占 7.15%，乙级写字楼约占 25%。 比较全国其它城市来看， 武汉写字楼市场整体发展水平较低，优质写字楼太少。 07年底全国热点城市写字楼租金水平 （元/月/㎡） 250 200 150 100 50 0 北京 上海 深圳 广州 杭州 成都 天津 武汉 重庆 甲级 乙级 武汉的租金水平在全国热点城市处于相对落后的位置,但城市升值潜力仍被看好。 武汉写字楼十年走势 商住楼不能满足需求, 纯写字楼再度兴起 泰合广场建成, 武汉写字楼起步  武汉经济长足发展, 写字楼市场将有新突破 武汉写字楼陷入低谷, 空置率大幅提高 写字楼扎堆显现, CBD效应开始显现 商住楼开始出现, 并迅速发展 90年 99年 01年 03年 06年 08年 90年代 新世纪初 现在 第1代商务楼 无空调，无商务中心，无规范物业管理：公共卫生间，建筑、装修标准低，多数无电梯。典型代表为：政府机关办公楼、单位改建出租商楼。 第4代商务楼(城市综合体) 2006年开始，中心城区大量综合型物业出现，并有成 为武汉写字楼未来供应市场主流的趋势。城市综合体是集住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓和大型商业广场于一体的建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高。 典型代表：新世界中心、武汉天地、世茂锦绣长江。  第2代商务楼 有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间：建筑、装修标准高，有竖向交通安排：但不能24小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。 典型代表：武汉招银大厦、武汉广场、世贸广场。 第3代商务楼(3S商住物业) 有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排：24小时全天候开放，适合新经济需求，建筑、装修标准高。住商楼一般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良 的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。 典型代表为：兆富国际大厦、鹏程时代。 武汉写字楼市场 由单一功能布局向多元化产品体系升级 未来高品质综合体物业将受到中高端客户的青睐