思源精品-中粮2007年北京医市西单大悦城管理系统规划.ppt

以传统商业圈基础上发展的快速升级的城市中心区 受益于城市核心外沿的扩张，成为城市中心区的重要组成部分； 城市功能以居住及商业设施为主。 天津新兴中高收入阶层的聚集区域 区域升级以高档居住的形成为先导，商业设施及配套设施的升级进入加速阶段；老城厢地区2007年8月居住项目成交均价为10000元/平方米，高于城区住宅项目成交均价15.54%，老城厢地区已成为天津中高收入阶层的聚集区域。 交通基础设施为项目所在区域与城市主要功能区及对外交通设施联系提供了高效的支持 客户来源：主要以南开区为主，其次为河北区和红桥区，但随着老城厢地块的稀缺性和价值上升，未来客户来源将逐渐扩大，不再局限于市内六区。 客户年龄：客户多以30-50岁的事业有成者为主，家庭及收入相对稳定。 主要家庭结构：子女还处在学龄期间的三口之家/五口之家（子孙三代）、公司中层的青年两口之家、处于空巢期且事业成功的两口之家。 购房取向：子女教育、交通方便、配套齐全、提高居住品质、彰显身份象征、老城厢情怀。 购房目的：以自住为主，部分投资。 产品需求特点：户型——客户对户型的需求以两室为主，辅助部分三室户型；功能——客户对私有居住空间的关注程度比较高，强调客厅的家庭共享性，卧室的舒适性，书房、餐厅空间的功能要求，； 配套需求特点：要求教育（以中小学为主）、知名医院、中高端餐饮、美容健身具乐部等配套为主，平均70%左右客户有车位需求。 板块产品与客户品类细分 板块品类客户特征及需求 奢侈型客户：年龄在40-50岁成功型人士，家庭结构多位三口或多口之家，多为企事业单位高级管理者等重要岗位，以彰显身份地位为购房动机，对价格不敏感，需求产品面积在160平米以上，功能完备，对项目品质和奢华感要求高。 舒适型客户：年龄在35-45岁事业有成者，家庭及收入较为稳定，家庭结构多以三口之家为主，多为企事业单位中高层管理人员，以品质提升和子女教育为购房动机，总价承受在100-130万，产品需求在85-130平米左右，功能要求完备，对项目品质和周边环境要求较高。 经济型客户：年龄在25-35岁，事业刚刚起步，处于资本积累阶段，家庭结构多以单身、青年两口为主，兼顾空巢普通老人，以栖身为购房目的，对价格非常敏感，价格承受力在50-70万，对户型功能、项目区位及项目品质要求不高，一般户型较小，在50-70平米，如后现代城。 投资型客户：年龄在35-50岁成功人士，拥有闲置资金，多为本市及外省市私营企业者或单位高管，投资经验丰富，对项目区位较为敏感，多以一居小户型为投资对象。 市场竞争环境小结 老城厢板块价值无容置疑 板块目标客户群同质化 板块内住宅项目满足客户多种需求的同质化 板块内住宅项目产品户型结构供应趋于同质化 市场总结启示： 利用三纬度工具对项目定位进行筛选 限制条件 价值最大化纬度 本项目住宅部分定位 位于城市核心 周边客群 周边客群 拓展客群 拓展客群 其他客群 其他客群 住宅产品定位 整体规划 交通组织 建筑设计 户型设计 园林景观 配套建筑 …… 建筑设计增容借鉴 建筑外立面设计 多加些外立面照片：按照前面的设计原则选取 户型参考 户型参考 本案景观规划设计构想 景观主轴设计参照 景观结点设计 景观结点设计参照 景观设计的层次变化 结构/保温 机电设备 水电气暖 门窗 智能化 …… 外窗系统，有效的隔热、隔音，可考虑在西侧及北侧使用 地板采暖，有效的提高室内使用面积 电梯系统，减小客户等候时间，提高居住品质 室内安全防卫系统，提高客户的居住私密度 天津富力城 天津城上城 本案住宅精装修标准初步建议 装修设计要点——公共部分 装修设计要点——大堂 大堂地面采用高档石材，并可以布置一些小品，增强大堂的亲切感和趣味性。 灯光设计符合大堂整体风格，采用大型主灯与小射灯、照明灯等形式的互相补充 装修设计要点——大堂 大堂高雅，有开放性、空间感、现代感，灯光设计有特色，面积约300㎡，2层挑空，有休息区和接待区 装修设计要点——大堂 大堂尊贵式体验设计，体现文化内涵 装修设计要点——室内部分 门锁采用电子型，最好能同一卡通结合；能够实现电梯直达、车场管 理、费用收取等多种功能。 配套设施设计要点——可视对讲安全呼救系统 配套设施设计要点——卫星电视系统 其他部分配套设施和装修设计要点 卫生间 采用不透明玻璃隔断，减小占用面积并达到功能区隔的目的 卫生间设计应时尚，必须有淋浴条件 接待区强调商务氛围，同时 布置相关绿植，灯光设计采 用柔和色系，墙面采用质感 的壁纸、壁毯作为铺装材 料，并点缀字画等物品以突 出文化感受。 室内装修以简洁、明快为主，在体现高贵的同时注意年轻化的设计 室内灯光可调节。 室内 装修标准： 天花：局部吊顶；环保乳胶漆 墙面：环保型乳胶漆 地面材料：