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第四章：房地产估价原则 第一节：独立客观公正原则 第二节：合法原则 第三节：最高最佳使用原则 第四节：估价时点原则 第五节：替代原则 第一节：独立客观公正原则 独立客观公正原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 第二节：合法原则 1、概念： 合法原则要求房地产估价应以估价对象的 合法权益为前提进行。 2、内涵： 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等三个方面。 2.1 合法产权： 应以房地产权属证书和有关证件为依据。 ①房屋：所有权证、共有权证、他项权证； ②土地：国家所有（国有土地使用权证）、集体所有、集体使用、他项权证。 重庆 焦作 2.2 合法使用： 应以城市规划、土地用途管制等为依据。 2.3 合法处分： 应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。 第三节：最高最佳使用原则 1、概念： 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 2、如何确定是否处于最高最佳使用状态： 最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 3、最高最佳使用具体包括2个方面： （1）最佳用途； （2）最佳规模； 4、估价过程中的具体运用： （1）保持现状前提 （2）装修改造前提 （3）转换用途前提 （4）重新利用前提 案 例 某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上建筑200m2，为一旧住宅，现委托人要求评估该房地产的现时交换价值。 评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元/m2，该区域的商品房价格为1万元/m2，城市规划中该区域的容积率为5。 问：该房地产的现时价值大约是多少？ 1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。 900×4＝3600（万元） 2、依据和理由： 其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理； 其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。 确切的价值=3600万元-拆除费用+旧建筑的残余价值-补交的土地出让金。 第四节：估价时点原则 1、概念： ? ? 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 2、估价时点的确定： ? ? 过去 现在 将来 案例 某估价事务所在2007年6月20日至6月25日评估了一宗房地产于2007年6月20日的价格。现有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（? ? ）。 A、2007年6月20日 B、现在 C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期 第五节：替代原则 1、替代原则的概念： 替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 2、相关概念： ? ? 2.1 类似房地产： 是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 2.2 同一供求范围： 是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。 * * * *