房地产行业基志强础分析（白宏炜页）.pptVIP

行业特征 房地产行业六大特征 不可移动性：差异性/财富属性 周期性：大周期与小周期 开发周期长：2~5年开发周期， 政策作用强：土地、信贷、税收 资本密集型：利率、汇率、货币供应量 资源整合型：整合和综合能力要求高 房地产开发周期长 房地产政策依赖、资本依赖和资源整合 开发商核心是整合资源； 政府通过对土地和资金控制行业明显。 资金要求高 进入壁垒低，三外企业进入加速； 行业竞争从无序到有序； 供求分析 中国房地产经过了13年快速发展 97年以来累计销售面积67亿平米，累计竣工面积62亿平米。 过去13年，我国新增住宅近140亿平米，居住条件得到极大改善。 97年以来平均房地产销售面积增速18%，同期经济增速11%，M2 增速15%，可支配收入增速9%，房价增速6%。 全国约20%的人住上了新房 但中国住房市场依然落后于经济发展 中国经济与日本1970年代初较为相似。 中国城镇家庭户均住房不足0.9套（以套均85平方米计算），仅相当于日本1950年代。 若剔除其中的非成套住房以及90年代之前的老旧房屋，实际户均住房仅0.7套左右。 中国经济快速发展起步于1978年，而住房市场化改革落后了整整20年。 我国面临结构性问题：保障房缺位 我国面临结构性问题：保障房缺位 供给分析之：投资和新开工是先行指标 供给分析之：资金一直较为紧张 供给分析之土地：03年以来土地供给受到抑制 供给分析之土地：土地稀缺吗？ 中国城镇建设用地仅占国土面积的0.33%，其中居住用地仅0.11%，远低于发达国家。 城镇居住用地至少有10倍以上的扩张空间，潜力来自于占比3%的农村集体建设用地的置换。 18亿亩耕地的保护与建设用地的增加并不直接冲突。 供给分析之土地：土地并不稀缺，但需要时间 供给分析之土地：土地并不稀缺，但需要时间 国际经验看房地产需求 需求分析：房价本质上是个经济问题 需求分析：住宅发展模式选择 需求分析：日本宏观经济的三次转型与房地产 第一次——1955-1965年：以技术引进和投资拉动的快速工业化（人均GDP500美元） 第二次——1966-1975年：消费引领的黄金十年（人均GDP2500美元） 第三次——1976-1985年：高新技术和国家经济节能化的新经济时代（人均GDP10000美元） 需求分析：日本宏观经济的三次转型与房地产 1955-1965年：工业投资带动工业用地价格快速上涨 大规模工业投资 产业结构变化带动快速城市化，三大都市圈形成 居民收入普遍上涨，购买力提升 1966-1985年：消费需求推动住宅用地价格上涨 家庭收入快速增长，消费升级 “婴儿潮”一代对经济的影响力显现 全国高速交通体系大规模建设 劳动力成本提升 收入均等化 1986年后：经济国际化催生商业用地价格快速上涨 产业升级，新技术革命，国民经济节能化 收入稳步增长，消费需求多元化 区域发展不平衡加剧 大规模资本输出，金融、外汇政策出现巨大变化 结论：宏观经济是房地产市场发展的基础力量 需求分析：住房状况与城市化水平 需求分析：住房大规模建设期是市场发展的必经阶段 需求分析：十年累计新房建设量与存量的比较 日本最高峰时期为96%，次高峰时期为45%。 韩国最高峰时期为55%（1988-1997年）。 中国2000-2009年期间该比例为47%。 非市场化模式可能导致资金匮乏从而降低供应量 例如：韩国 需求分析：贫富差距越大，房价收入比越高 部分地区房价畸高及区域差异性是收入分配和地区经济发展不平衡的体现。 房价梯度即收入梯度。 需求分析：金融支持推升房地产价格 需求分析：金融支持推升房地产价格 住房市场对金融的依赖程度尚不大 未来展望：当前市场表现为围绕长期趋势的中期调整 未来展望：确定性因素将继续支撑住房市场未来10年的向上趋势 确定性因素 经济发展水平还将进一步提高 住房基本需求尚未得到基本满足 城市化进程还在继续 住房供应结构正朝着有利于市场稳定的方向发展 政府积极干预住房市场 2011-2020年是中国住房市场成长期的下半场 未来10年新增住房90亿平方米，城市化率达到55% 户均达到1套房，住房需求得到基本满足 2020年之后住房市场进入成熟期，将呈现明显的周期波动 估值分析 估值方法：P/E+NAV 估值方法：NAV 但NAV方法也有缺陷 要结合P/E和NAV估值 我们认为NAV结合P/E仍是估值的最有效办法 P/E偏短期但确认性强，NAV偏价值但可比性差 二者结合判断公司更准确 龙头企业可以享受NAV溢价 公司分析 龙头企业—未来门槛、集中度会不断提高 股票分析 股票走势对销售增速更为敏感 货币政策与地产股走势 房地产行业内部的选择：长期看好龙头地产股 从基本面上，我们长期看好龙头