烟台行者2012年《经营管中理》真题解析.docVIP

中国物业教育网王家亮物业师实战专栏 2012《经营管理》真题解析 PAGE 1 QQQQ 2012年度全国物业管理师执业资格考试试卷 《物业经营管理》解析 1?．判断写字楼等级时，不考虑的因素是（???C?）。3A?．建筑形式???????????B?．建筑装演C?．建设单位???????????D? 直接排除法就是建设单位，没有规定说某家建设单位建设的就一定是精品或者某家建设单位建不出精品。反向选择法，把那12个因素列出来：位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式，大堂，电梯，走廊，室内空间布置，为租户提供的服务，建筑设备系统，物业管理水平和租户类型。怎么选答案都是一样的，这个就肯定是正确答案了，另外12个因素也不用全记住，有点印象在一理解就好了。 2?．房地产资产管理和房地产投资组合管理以（??B??）管理为主。9 运行 B．策略性 C、日常 D、设施 这个题前面出过多次，也做了表格辅助记忆，这本科目里一定要把物业管理与物业经营管理区分开。 3、关于房地产置业投资的说法，错误的是（B）21 A、房地产置业投资属于直接投资 B、房地产置业投资的对象只能是旧房地产 C、房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入 D、房地产出租属于房地产置业投资。 这个也做了表格归纳，看完10年和11年的解析，这题都属于送分的，不多说了。 房地产投资 直接投资 房地产开发投资 通常从土地购置开始 形成增量供给 房地产置业投资 新房，旧房都可 获得所有权或使用权 自用或出租 间接投资 购买房地产开发、投资企业的债券、股票 购买房地产投资信托基金(REITs)的股份 购买房地产抵押支持证券(MBS) 4、关于房地产投资利弊的说法，错误的是（B）25 A、房地产投资能够抵御通货膨胀 B房地产投资会降低投资信誉等级 C房地产投资能够得到税收方面好处 D房地产投资收益高于平均利益。 这个也表格整理了，送分的，自己在脑子里回忆下，记不清的再看前面的整理资料。 5、房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这是房地产投资特性中的（D）28 A、适应性 B、相互影响性 C、政策影响性 D、管理依赖性 和以前说的房地产投资需要有专业知识是一样的，7个特点里面的一个。 6、下列风险中，属于房地产投资的系统风险的是（C）风险28 A、收益现金流 B、未来经营费用 C、利率 D、资本价值 系统风险就是对每一个人都有的风险，利率是对每一个人都有的风险。 个别风险 (一)收益现金流风险 收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险 (二)未来经营费用风险 未来经营费用风险 是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险 (三)资本价值风险 资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平。 (四)比较风险 比较风险又称机会成本风险 是指投资者将资金投入房地产后 失去了其他投资机会 同时也失去了相应可能收益的风险。 (五)时间风险 时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险 (六)持有期风险 持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险 系统风险 (一)通货膨胀风险 通货膨胀风险又称购买力风险 是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比 购买力降低给投资者带来的风险 (二)市场供求风险 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 (三)周期风险 周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样 房地产市场也存在周期波动或景气循环现象。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。 (四)变现风险 变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。 (五)利率风险 调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一 (六)政策风险 政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等 均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响 从而给投资者带来风险。 (七)政治风险 房地产的不可移动性 使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。是房地产投资中危害最大的一种风险。 (八)或然损失风险 或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失 7、关于净运营收益的说法，正确的是（D）41 A、净运营收益等于有效毛收入的税后收益 B、净运营收益等于潜在毛收入的税后收益 C、净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差 D、净运营收益等于有效毛收入与运营费用只差 这个之前也说的很明白了，净对应有效毛收入，