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投资分析模型组成日常维护 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 投资分析模型简述 2011年4月5日 目录 投资分析模型简述及集团管理规定 投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺 投资分析模型简述及集团管理规定 1.1 投资分析模型简述 定义：项目经济模型是带有一系列假设和运算逻辑的项目全生命周期收益测算管理工具，主要服务于内部管理目的，其结果与定期编制据实结算的财务报表结果可以不完全一致。 用途：及时、准确地反映项目全盘收益指标，为项目运营决策提供支持。 适用范围：集团范围内已中标获得的所有项目以及拟上投委会的意向项目均须编制项目经济模型。 1.2 集团管理规定 模型编制与维护原则 投资阶段：拟新增的意向项目上报投委会资料中须包含项目经济模型，集团对模型的勾缉关系、测算过程合规准确性进行审核。通过合规准确性审核且各项指标达到集团现金流及收益要求的项目，方具备上投委会的条件。 启动会阶段：项目启动会资料须包含项目经济模型，集团对模型的勾稽关系、测算过程合规准确性进行审核，并确定启动会后项目现金流和利润排布对集团结算利润、现金头寸及净资产负债率等指标的影响程度后，项目方具备上启动会的条件。 项目运营阶段：启动会后所有模型均应按月回顾，及时更新，确保模型勾稽关系正确，已发生数据真实无误，预估数据依据清晰。 模型内所含各期均已竣备交房后，项目提交最终版模型，并在审核通过后可不再编制项目模型。 1.2 集团管理规定 模型编制责任及报送方式 地区公司运营负责人是该地区公司模型的总负责人，各项目负责人是本项目模型的负责人，对模型数据的真实性以及模型勾稽关系、测算过程合规准确性负责。 拟新增的意向项目由地区公司投资发展部或集团投资发展中心负责编制模型。 已中标获取项目由项目财务经理协助项目负责人进行总体编制，项目各职能经理（营销、成本、研发、工程、发展、商运）各自提供并更新其职能相关内容。 启动会后各项目财务经理应按月将维护更新的模型提交OA审批。 项目财务经理每月需就截止当月项目累计净现流，全项目的销售物业总货值、销售物业毛利率、销售物业IRR、留存物业收益率、留存物业IRR等指标与上月进行对比，并列出变化原因。 投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺 2.1 经济指标 销售物业评价指标： 销售物业收入：销售物业的销售收入 销售物业投入：销售物业的开发成本、费用、税金 销售物业净利润：销售物业收入－销售物业投入 销售物业毛利率：（销售物业收入－销售物业成本－费用资本化－营业税金及附加）/（销售物业收入－营业税金及附加） 销售物业净利率：销售物业净利润/（销售物业收入－营业税金及附加） 销售物业IRR：销售物业从第一笔支付到最后一笔支付期间的净现金流测算的IRR。 IRR：内部收益率（ Internal rate of return） 集团成功标尺：高于20% 2.1 经济指标 留存物业评价指标： 留存物业净现值：经营起点后20年每年净现金流折现到经营起点所得净现值，其中：第11-20年经营间不再考虑租金增长，第20年末留存物业的回收值按第20年的净现金流，扣减留存资产投入按20年折旧对所得税的影响，得到后续每年净现金流，除以折现率（8%）计算 留存物业投入：留存物业的开发成本、费用 留存物业净收益：留存物业净现值－留存物业投入 留存物业收益率：留存物业收益/留存物业净现值 留存物业IRR：留存物业从第一笔支付到经营期第20年期末这期间净现金流测算的IRR，投入期的现金流如不能完全与销售物业分开的，按留存物业成本占比分摊现金流进行计算。 投资回收期（静态）：以第一笔支付为起点，不考虑时间价值的情况下计算投资回收期 投资回收期（动态）：以第一笔支付为起点，考虑时间价值的情况下计算投资回收期 集团成功标尺：高于10% 集团成功标尺：高于10%，13%为良好 集团成功标尺：一般为11-13年 集团成功标尺：一般为13-18年 租金增长：第一年为第三年成熟期的6折，第二年为第三年成熟期的8折，第四年-第五年每年递增20%，第六年-第七年每年递增15%， 第八到十年递增10%。 2.1 经济指标 项目总体评价指标： 项目总收入：销售物业的销售收入＋留存物业净现值 项目总投入：销售物业投入＋留存物业投入 项目总收益：销售物业净利润＋留存物业收益 项目总体收益率：（销售物业净利润＋留存物业收益）/〔（销售物业收入－营业税金及附加）＋留存物业净现值〕 项目总体IRR：项目从第一笔支付到留存物业经营第20年末期间的净现金流测算的IRR 经营性现金流平衡时间：在不考虑融资性现金流的情况，计算项目从第一笔支付到累计净现金流为正所需时间 项目杠杆倍数：货值/土