东方和盛案申请人代理词、证据目录、质证意见.docVIP

民事代理词 ——连云港东方和盛百货有限公司与连云港市晶都房地产开发 有限公司、连云港香江商业有限公司租赁合同纠纷一案 一、申请人具备本案的主体资格 有下列依据能够证实申请人为本案《物业预租赁合同》的合同当事人，并且得到被申请人方的确认： 1、《物业预租赁合同》第22.01e“因丙方为外商投资企业，故丙方后续将在连云港成立项目公司，届时丙方在该合同范围内的所有权利和义务将自动转移至丙方所成立的项目公司；转让后丙方仍应对合同承担连带责任”。 2、2008年新加坡和盛商业经营管理有限公司与连云港东方和盛百货有限公司签订的《使用权转让合同》第4条“业主同意甲方将租赁物业的使用权及甲方在《物业预租赁合同》中的权利和义务转让给乙方”。 3、2009年12月1日连云港市晶都房地产开发有限公司、连云港香江商业有限公司《关于解除国际购物中心物业预租赁合同的通知书》“连云港东方和盛百货有限公司：……2008年1月12日订立的《预租赁合同》，新加坡和盛商业经营管理有限公司在上述合同范围内的所有权利和义务将自动转至贵公司。……现我方根据合同约定和法律规定，决定解除与贵方2008年1月12日订立的《预租赁合同》，并要求贵方承担因此产生的全部法律责任”。 4、2008年10月16日连云港市晶都房地产开发有限公司、连云港香江商业有限公司《关于2008年9月27日函的回函》（被申请人提供的证据）“连云港东方和盛百货有限公司：一、贵司所指的违约交付场地时间实为43天，即从2008年8月15日至2008年9月29日。以上事实有合同和现场交楼资料为凭，双方对此无异议。” 二、被申请人违反基本合同约定义务的情形 1、逾期交付：被申请人于2008年9月29日实际交付物业，而《预租赁合同》约定应于2008年8月15日 2、房屋质量不合格，不能通过竣工验收备案，无法办理房产证 违反《预租赁合同》第5.02条“甲乙两方开业前须将该建筑物通过竣工验收合格的相关材料（复印件）交于丙方备案”，第5.03条“甲乙两方根据连云港房管局的规定在开业后六个月办出在甲乙方名下的房屋所有权证，并提供复印件”，第11.03条“交付物业时甲乙两方须完成以下内容：一装到位。即甲乙两方完成整体租赁物业主体结构建设及内部装修，并提供必要的机电设备。其中整体租赁物业、地下车库及物业外墙和建筑红线外的市民广场等装修但包括不限于：天花板、墙、地板、卸货区及卸货平台、仓库、办公室员工休息室、公共休息室、广告预留位置及物业外墙和建筑红线外的市民广场等。机电设备包括中央空调系统、消防喷淋警报系统、照明系统、给排水系统、环保设备、足够数量的升降客（货）电梯、自动电扶（坡）梯、安全监控有线电视系统、公共广播系统（包括音响设备及人造景观）、外墙各种灯光、外部标志系统、停车场标志系统、车库设备（通行收费与安全收费设备）和所有政府要求的安全标志等，具体要求另行制定”，第11.04条“甲乙两方所交付的物业，在正式建成开业后，在施工质量、消防安全等方面（建设及经营）必须通过政府有关职能部门的验收”。 3、不具备消防安全条件，导致商场不能如期经营 违反《预租赁合同》第11.04条规定的“甲乙两方所交付的物业，在正式建成开业后，在施工质量、消防安全等方面（建设及经营）必须通过政府有关职能部门的验收”，第11.02条规定的“交付条件：b.甲乙两方所提供租赁物业适应购物中心经营的所有设备、设施必须经调试合格，资料齐全，正常运行，确保丙方经营所需”。 4、设备、设施无法正常使用 违反《预租赁合同》第11.02条：“交付条件：b.甲乙两方所提供租赁物业适应购物中心经营的所有设备、设施必须经调试合格，资料齐全，正常运行，确保丙方经营所需”，第11.03条“甲乙两方完成整体租赁物业主体结构建设及内部装修，并提供必要的机电设备”，第13.1条“租赁物业的物业配套设备必须完好”。体现在：蒸汽泄漏、耗水量大，中央空调不能正常运转，供暖、玻璃门不能正常使用，小管渗水、天花板等多处漏水浸泡货物，部分房间（如监控室）无空调，水泥块坠落、监护不全，多处无法工作。 5、广场不能使用施工，路灯不亮、行走困难，严重影响商场形象。 违反《预租赁合同》第3.05条“因丙方经营管理的需要，甲乙两方承诺向丙方无偿提供下列物业及配套车位的使用权：c.建筑体外规划红线范围部分市民广场（大厦北面以红线为起点外推20米为限）。（附件七）”。 6、车库车位不能使用 违反《预租赁合同》3.05条规定的“因丙方经营管理的需要，甲乙两方承诺向丙方无偿提供下列物业及配套车位的使用权：a.地下车库及相应的车位。（甲乙两方指定的停车位98个）”、第11.03条规定的“整体租赁物业、地下车库及物业外墙和建筑红线外的市民广场等装修但包括不限于：车库设备（通行收费与安全收费设备）和