产权式酒店市调.docx

关于产权式酒店的市场调查 对产权式酒店的认识 产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，已吸引了越来越多的投资 客的目光。为迎合这种需求，产权式酒店项目也越来越多，目前青岛、北海、珠 海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。通过引进国 际上以及国内成熟的产权式酒店公寓的开发和运作模式，酒店式公寓开始改变了 房地产投资以住宅、商铺、写字楼一统天下的传统投资格局。通过以下的调研分 析，我们将会对产权式酒店有进一步的认识。 一、产权式酒店基本类型 目前市场上主要存在以下三种类型的产权式酒店： 1、 时权酒店 由瑞士亚力山首先提出的“Timeshare Hotel”是产权式酒店的发端。酒店 向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权 利，该权利可以上市转售、转让或者交换。 1 2、 退休住宅型 投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管 理公司经营并获取回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店 在美国比较多见。 3、 有限自用的投资型酒店公寓 开发商将酒店分割为多个独立的客房出售给投资者，投资者一般不在酒店 居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同 时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 二、产权式酒店的特征 产权式酒店主要体现以下三个特征： 1、业主拥有酒店独立产权 投资者一次性付款或分期或按揭的方式获取客房独立产权。其中大多数产 权式酒店，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 2、酒店式管理 产权式酒店属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、 送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与 酒店并无二致，其管理费也比较高。 2 3、兼具居住度假与投资两种功能 产权式酒店既可以用来居住渡假，也可以用来投资。不同的购买者，想法 有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用 来自住，有的则是用来投资保值。 三、产权式酒店的本质 通过对产权式酒店类型和特征的了解，我们发现产权式酒店的本质就是开发 商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住， 而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒 店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 产权式酒店从整体来看一般存在一定的共性，可以总结为“三异”：一是 “异域”，即地区差异，使人感觉是到了不同的地区；二是“异样”，将环境设 计得非常有特色，给人以新鲜的美感；三是“异类”，给人以全新的感觉。当然， “三异”可以在不同的文化背景下提炼出不同的主题，但总的是突现产品的特 色。 3 关于产权式酒店的运作 一、产权式酒店应具备的竞争因素 1、地理位置及天然资源 地理位置对于产权式就带你来说至关重要，因为产权式酒店属于商业一种。 它需要优美的景观，如大海、沙滩、雪山的景观；或者繁华的商务办公氛围。 这样才能够吸引足够多的人群。 2、良好的规划布局 规划设计与环境相协调的建筑，并且多多增添开放式娱乐设施。产权式酒 店的裙楼配套设施不仅仅是为酒店客户服务，更应该面向公众开放，这样才能 挽留人气、调动人气。 3、聘请专业的酒店管理公司进行经营和管理 专业的管理公司拥有良好的经营方式、丰富管理经验，对投资的盈利与否 以及盈利大小，有着非常大的影响，同时能够给予客户以坚定的投资信心。 4、 取得与各种国内、国际会议，如学术、旅游年会等合作的机会， 以此来扩大物业的知名度和影响力，同时提高了酒店的盈利水 平。 4 5、加盟国际化的旅游组织 这样才能够吸引更多的旅客，提高盈利水平，同时能够为投资者提供更多 的投资回报。 6、合理的档次定位 档次太低，影响物业形象，而且吸引不到有效客源；而档次太高，减小了 客户层面，酒店管理成本过高。一般以 3－4 星级的酒店为宜。 7、细分客源、人性化装修，使酒店成为客人“家外之家”。 摒弃“全国客房都标准，三星五星一个样”的僵化病症，大胆创新，充分营 造出家的氛围，实现差异化。 二、 前市场上常用的投资回报策略 1、年 5％固定回报＋30％客房利润＋60 天/年免费住宿权 业主首期付 30%的总价，其余 70%价款可由银行 20 年按揭贷款；业主除每年拥有 5%的固定回报，及享受 60 天的酒店客房免费入住权外，另外还有酒店客房部纯利润的 30%的分成，需 6 年就能回收首期房款；如业主将每年 60 天的使用权转让，扣除银行按揭利息，40 年实际可得 140 万元，年回报率高达 23.5%。如深圳大梅沙海景酒店。 5 2、送一成首期＋20 年免月供＋20 天/年免费居住＋VIP 消费卡 首付二成房款即可获得如下回报：一成首期款＋20 年月供款＋20 年