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上海： 供应倍增，需求倍增？ 2020年办公楼市场城市报告 供应倍增，需求倍增？ 引言 与本报告共同发布的“ 2 0 2 0 年办公楼市场城市报告《上海：打造中国的国际化城市》”描绘了一幅关于上海办公楼市场未来发展的宏观蓝图。本报告将深入挖掘租户需求趋势，并探求以下问题的答案： ■■2020年前，上海办公楼市场是否会出现 供过于求的情况？ ■■哪些行业将推动办公楼市场的未来需求？ ■■租户需求趋势对于具体的细分市场发展 有何影响？ 首先，我们验证第三产业规模与办公楼吸纳量之间的显著相关性，并借此预测到2020年上海办公楼市场需求量。然后，我们重点讨论上海自由贸易试验区（自贸区）的批准成立，它标志着中国推进金融与服务行业改革迈出历史性的一步，未来出台的政策细则将是推升中长期办公楼需求的一项关键促进因素。最后，我们探讨办公楼需求，哪些行业的表现将最为活跃以及哪些行业可能成为未来需求的新来源。结合租户对办公面积需求的不同特性，我们分析了未来哪些细分市场将从中受益，而哪些细分市场将面临挑战。 服务业的强劲增长将推动市场实现供需平衡 上海的成熟商务区和新兴商务区未来将涌现大量新增办公 图1：2013年与2020年上海甲级办公楼市场供应比较 楼供应，这已经开始引发一些投资者与开发商的担心——中 百万平方米 长期内市场是否将出现供过于求的潜在风险（如图1所示）？ 14 至2020年，上海办公楼市场将新增约570万平方米的供应，即 12 在现有总量基础上增加80%。乍看起来，这些数字无论在绝 10 对数值还是相对涨幅上都显得有些惊人。那么2020年的上海 8 办公楼市场真的会出现供应过剩吗？为了解答这个问题，我 6 们深入分析了办公楼需求的主要驱动力。 4 对于上海办公楼面积的需求主要来自服务行业企业。通过深 2 0 入分析自1995年至2013年的19年间上海第三产业对于GDP的 2013 2020 贡献，我们发现第三产业增加值与甲级办公楼总吸纳量之间 中央商务区 非中央商务区 存在显著的相关性，利用线性回归模型来模拟这两个变量之 来源：仲量联行 闸北 杨浦 虹口 普陀 静安 黄浦 浦东 长宁 徐汇 闵行 2020 年上海办公楼市场展望 3 供应倍增，需求倍增？ 间的关系，我们得出一个非常高的R2值1——R2?= 0.921 （如图2所示）。 图2：线性回归模型：办公楼面积总吸纳量与第三产业所创造的 GDP值 14 2020 年 12 10 8 2013 年 6 4 2 1995 年 R2=0.921 0 - 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 第三产业GDP值（十亿元） 来源：环亚经济数据、经济学人智库、牛津经济学、仲量联行分析 我们相信服务业发展规模与办公楼面积需求的相关性未来仍将延续。因此，未来服务业的强劲增长将有利于为办公楼市场提供足够的需求以吸纳未来的新增供应。上海服务业的迅猛发展不仅取决于经济总量的增长，也将受益于上海政府致力于扩大服务行业在整体经济中所占份额的发展目标。上海市政府设定的目标是，争取将服务行业在整体经济中的比重由2013年的62%提升至2017年的65%。根据此服务业占比目标，将其引入回归模型，我们预计至2020年，办公楼总吸纳量将是目前的两倍，达到1,200万平方米。基于未来每年的新增供应，市场空置率将保持在10%左右（如图3所示）  图3：上海办公楼市场供应、需求及空置率 百万平方米 空置率 15 60% 50% 10 40% 30% 5 20% 10% 0 0% 2020 办公楼存量 办公楼总吸纳量 空置率 注解：* 对未来供给的预测考虑了未来项目延期交付及已竣工办公楼品质降级的因素。 ** 已竣工办公楼品质降级出现在2002、2003、2006、2008、2009、2010、2012和2013年。 来源：仲量联行 毫不夸张地说，中国经济发展的重中之重是服务业的发展壮大。事实上，想要实现经济发展结构从投资驱动型向消费驱动型转换，很大程度上将依赖于服务业的发展。究其原因，相较于以基础设施建设为特征的投资驱动型经济增长，服务行业的发展则更多偏向于劳动密集型、较少倾向于资本密集型。重点发展服务业将会创造出更多的高收入白领工作岗位，有助于提高中国的中产阶级数量，而中产阶级数量的增加意味着更强的整体消费力。如此增加消费者数量而非强行改变现有消费者行为使其少存钱多花钱，将大大有助于扭转国内经济的增长模式，即从投资驱动型转向消费驱动型。 在含有一个解释变量的线性模型中，R2等于相关系数R的平方，R2取值越大，意味着残差平方和越小，也就是模型的拟合效果越好。 2020 年上海办公楼市场展望 中国（上海）自由贸易试验区： 服务业改革的催化剂 2013年，国务院批准中国首个自由贸易区（自贸区）