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万科公司（高级策划）全程培训 前期策划的总体流程 第一阶段 第二阶段 市场定位 项目研究 客户定位 产 品 产品定位 方 案 可行性 具象化 研究  第三阶段 第四阶段 微 调 价格定位 经济效益 开发周期 推广方案 分析 销售周期 第一阶段 可 行 性 研 究 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 是项目投资决策的依据。 是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是编制下阶段规划设计的依据 可行性分析的研究内容 市场分析 宏观市场、区域市场 市场预测 收入、成本、费用预测 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估  供给预测、需求预测、价格预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断 第二阶段 项 目 研 究 项目研究？ 市场研究？ 项目研究的目的： 宏观环境分析 项目价值分析 市场状况 地块 可能的客户 竞争环境分析 可能的产