商业地产策划与定位.pptVIP

商业地产的策划与定位 什么是商业地产？ * * 科威国际不动产培训课程体系 制作人：卢有财 商业地产：曾经是赚钱的机器，现在让发展商爱恨交加。 爱的是，只要投资得当，商业地产就是一棵摇钱树；恨的是，一旦失手，发展商极可能血本无归，从此一蹶不振。 ? 从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有 多少项目是真正成功的呢？ ? 没有一招制胜的神话！不成功的原因可能很多…… 不成功的原因可能是—— ? 因为地段不好 ? 因为消费者消费实力低 ? 因为商业环境差 ? 因为竞争激烈，对手太强 ? 因为招商难度大 ? …… 为什么等项目做出来了才发现这些问题？ 为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ ? 这些问题难道是不能避免的吗？ ? 这些问题难道是无法解决的吗？ ? 这些问题是不是最核心的问题？ ?究竟什么才是最核心的问题？ 奥妙所在：准确的市场定位 ? 商业地产也并非一般的住宅类房产项目。眼下诸多地产开发商经过了 近几年来房地产市场的洗炼，也有了初步的认识：商业地产的开发， 在项目投入的资金大部分得到回收的前提下，也要留部分物业作为资 产运作，作为公司的长期效益资产。 ? 商业地产项目的开发要达到这一目标，首先应该意识和尊重商业地产 的运作特性。一个商业项目销售完成，发展商的使命并没完成，还要 考虑最终经营者是否能有经营利润。根据既定的项目商业经营理念、 合理的前期规划设计、精心的市场推广策划、圆满的商家招商、成功 的商业营运，才能成功运作商业地产项目的开发。只有如此才能吸引 到消费者的注意力，他们才能去消费，商家有钱赚，才交得起租金， 投资者才能有回报，达到三赢的完美结果。 怎样做到准确定位呢？ 定位需要解决的几个基本问题—— ? 市场缺什么？ ?地块最适合做什么？ ?地理位置最适合做什么？ ? 你，想做什么？ 我将从项目市场需求、项目地块、项目所处地理位 置、结合公司的优势资源，结合部分成功案例研究商业地 产的策划与定位和大家分享一下。 第一层剖析:市场缺什么？ 从商业形态来看…… 从商业业态来看…… 从商业层次来看…… 从消费潜在需求来看…… 从商业格局来看…… 从商业形态看？ 有哪些商业形态 各类商业形态的规模、比例 各类商业形态的经营现况 各类商业形态的运作模式 各类商业形态的相互关系 各类商业形态的建筑特色 各类商业形态的配套组成 各类商业形态的发展前景 从商业业态看？ 各类商业业态的规模、比例 各类商业业态的经营现况 各类商业业态的价格水平 各类商业业态的进货渠道 各类商业业态的商业关系 各类商业业态的配套组成 各类商业业态的发展趋势 有哪些商业业态 从商业层次看？ ——市场上是否各个层次的商业都有 ?——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ?——各个层次的规模、比例 ?——各层次商业的发展趋势怎样 ? …… 从消费潜在需求看？ ?——消费者的需求真的都被满足了？ ?——为什么有的消费者去外地购物？ ?——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ?——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ?——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ? …… 从商业格局看？ ?——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ?——各个商圈的相对位置、距离 ?——各个商圈功能、关系 ?——商圈是自然形成的吗 ?——政府层面对商业的布局规划