东莞中山城市综合体项目推广策略.docxVIP

—西进运动— 保利中山港口项目整合推广策略 章前 提案展开前不得不思考的1个问题 兵法云： 不谋全局者，不足谋一域；不谋万世者，不足谋一时。 150万㎡的超大体量，长达数年的开发周期， 在动态的推广传播过程中， 我们必须要理顺的是住宅与综合体的推广逻辑关系。 住宅与综合体的逻辑关系： 1、 住宅固然是一期首推项目， 但项目整体作为城市综合体的形态出现却是不争的事实。 2、 城市综合体的其他产品形态： 5星级酒店、商业中心、影院等正是作为住宅的顶级配套支持而出现的 同时本案是代言区域进行外向型竞争的项目，视野与战场扩大是胜利的必备条件。 住宅和城市综合体本身就是： 局部与整体的关系， 微观与宏观的关系， 子品牌与母品牌的关系， 皮肉与毛发的关系。 所以，我们的推广， 首先要将产生住宅的大环境、大平台、大载体——城市综合体描绘得具有无比的吸引力、无上的形象高度、无限的价值空间、超前绝后的影响力 然后再顺势推出我们的可售产品——住宅 事实上，我们销售的是在这个大环境、大平台、大载体之上的生活机会 归结为一句话；先整体，后局部，先搭台，再唱戏。 【壹】 策略推导Strategy derived 第一章 城市综合体 城市综合体不同于一般地产项目， 它的诞生必须由时代、城市、区域共同促成， 某种意义上来说， 它是时间与空间交汇迸发出的伟大产物，本案也毫不例外。 天时 东 岸 岸 2009年汪洋明确提出“珠中江经济圈＂，政府主导拉开了珠中江一体化序幕， 从此，珠江西岸被推向了珠三角舞台的中央，上个世纪看珠江东岸， 这个世纪看珠江西岸， 珠西迎来了第一次“弯道超车＂的历史机遇。 在国内城市群群雄并起，城市群日益成为国际竞争主体的背景下， 时代给予珠中江一个伟大机遇的同时， 也布置了一道宏大的命题。 保利地产11年首次进驻中山、珠海，贴着时代脉搏而来， 以极佳的战略眼光，用行业实力为这道命题做了具象的解答。 小结： 在经济格局嬗变转向的前夜，本案的出现对于中山具有现实意义， 而对于珠江西则有战略意义， 它的价值与市场占位应当放到整个珠江西岸的宏观大势下审视， 而不仅仅局限于中山。 地利 本案所在的港口镇，是中山市中心城区的后花园，和城北重要交通枢纽， 是中江高速出入口及未来广珠轻轨，中深大桥的必经之地。 城际交通优势极其明显， 是中山乃至珠江西北接广、莞、深的真正门户、桥头堡所在。 同时作为与中心城区石歧融合最深的区域， 项目建成将形成新的城市商圈，并最终贯通益华—大信—本案3大商圈南北轴线 中山城北新城的规划因为本案将显雏形， 项目也必将成为新城中心的核心。 小结： 本案所处区域对于中山而言，是城北新城的中心， 对于珠江西岸而言，是珠中江城市群北接、东连珠江东岸的交通、地理门户， 一言概之， 是一个微观中心与宏观门户重叠的版块。 人和 首先，150万㎡的超大规模，前所未见的综合体全新居住模式， 对于中山市场是一场启蒙运动， 作为领航标杆大盘， 是从规划、设计等理念上对于本地行业同仁的一次全面洗礼。 其次，对于本案的目标客群而言， 它的出现提供了一种综合体大城的全新居住选择和体验， 为中山人居理念的跃升和生活层次的提高具有长足和深远的意义。 天时 珠江西岸一体化的 嬗变格局 区域中心与交通门户重 地利 人和 行业启蒙标杆 及全新综合体大城居 叠板块 住模式 属性定位： 珠江西岸·航母级门户中心城 案名： 保利·时代中心 1、时代，在经济发展格局重点转向的时代背景下，上世纪看珠江东岸，这个世纪看珠江西岸； 2、中心，为中山乃至珠江西岸打造一个全新的“中心＂，诞生一个辐射中山城北的核心商圈 3、时代中心，本案作为时间与空间大势下交汇诞生的产物，其价值将在动态的时间效应与静态的地理效应双重作用下，日久弥珍。 备选： 保利广场 保利·四方港 保利·锦绣城 以上只是我们对于项目物理层面的属性概括，它主要定义我是什么，而最终打动市场， 树立地位的是基于物理价值之上的利益承诺，形象意义， 它主要表达我带来什么， 对于此的寻找，我们还得回顾城市综合体的物业属性本身。 案例1： 东京六本木 六本木新兴商业区(Roppongi Hills)位于日本东京都港区，是由森大厦公司与约400多名房地产权者共同开发，占地面积约为11.6公顷。 它以写字楼〈森大厦〉为中心、包括酒店、美术馆、购物中心以及住宅。是目前东京最具国际化的地区。 艺术 商务 智慧 娱乐 住宅 六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市＂为目的， 并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。 六本木新城总占地面积约为0.116hm2，以办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心，具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能 及设施，是一个超大型复合性都会地区。 案例2： 香港