南通市调研.pptVIP

土地市场—结构分析及总结 07年出让的26块住宅用地中: 保障性住宅达11块，达42%，商住类型27%，纯居住的仅有8块 南通在控制土地利用方面，效果较好 08年南通市继续扩大保障性住宅，同时萎缩一定的纯住宅的开发量，应付较为不佳的宏观形式，为后几年房地产市场的稳定运行，做了一定的保障。 纯居住地块以及商住地块基本已超越底价的价格成交。同时，保障性住宅则基本以底价成交 外来大开发商开始入驻南通，如：绿城、万通、莱茵达等，高端、品牌开发商的入驻，将给房地产市场住宅品质的提升起到较大的作用 总体来看，由于土地市场较好的控制，南通房地产市场保持健康发展的态势 商品房市场： 销售面积与竣工面积比值从06年开始大于1，近年来, 南通商品房市场供求关系较为合理，部分出现供不应求的局面，这也导致06年、07年价格涨幅较快的原因之一 南通06、07年市场需求得到了集中的释放，而跟据07-08年土地供应结构来看，非保障性住宅用地实际推出量不大, 预计供求关系仍将维持在合理、健康的水平 由于南通较好的政策导向，市场一直供求稳定在合理的水平，南通市区的商品房均价保持平稳增长 2008年市区的商品房均价为5800元/平米 2009年上半年市区商品住宅均价达到6333元/平米, 主要是由于供应结构发生变化,一批高档楼盘集中上市,如博园岚郡、玉兰公寓、金河名人世家等 商品房市场总结： 南通房地产行业发展迅速，近年来房地产投资额快速增加，由于占固定资产投资的比例较低，未来房地产投资增幅空间仍然较大，目前房地产投资增速开始放缓，趋于理性，城市房地产行业处于平稳发展阶段 南通市商品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平，南通市场相对封闭，需求较为刚性，投资性购房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撑上涨的商品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预计今后一段时间内仍然以中档商品房购房需求为主，社会购买力水平在短期内不会有较大的提升，商品房的价格涨幅将放缓，不会出现明显快速的上升 由于城市的东、南两向快速扩张和城市人口的增加，预计南通商品房量的需求将持续增加；07-08年,非保障性住宅用地实际推出量不大, 预计供求关系仍将维持在合理健康的水平,部分出现供不应求的局面 南通进入上海“1小时都市圈”后与上海及苏南城市的联系加强，城市发展优势逐步体现，预计真正意义上的高端商品房需求在价格与量上都将有所增加，未来仍有一定的发展潜力和空间 板块分析： 城北 城南 城中 城东 开发区 从实际市场特点看，南通市区主要分五大房地产板块：城中、城南、城东、城北、开发区。 各区域住宅平均销售价格 区域 均价（元/平方米） 城中 6500—13000 城北 4500—6000 城南 6000—13000 城东 4500—8500 开发区 （能达商务区域） 4500—5000 城南板块 城南板块区域划分：洪江路以南的崇川区域及开发区北向的军山区域 本区域由南通新市政府搬迁而形成的新城区域，同时具有狼山、军山、园博园等风景景观优势。未来该区域将成为南通城市的新核心区域。规划和建设有CBD、体育会展中心等，居住环境也非常宜人。 区域内目前在售的新项目较多，主要集中于城市行政中心区域分布，狼山,军山等风景区周边也有较多楼盘 城市行政中心区域，代表楼盘有中南世纪城、绿地玉兰公寓，价格在6000—10600元/平米 自然风景区域，代表楼盘有博园岚郡 、金河名人世家 、优山美地，价格在6000—13000元/平米 城南板块，南通未来城市发展的重点区域 区位优势明显 发展前景好 南通市场倾向 客户需求 周边环境 配套设施 未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心 南通城市发展的里程碑 南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一 以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来10年城市发展的热点区域 体育会展中心、城市CBD、行政中心所在地，周边配套皆以国际化新城的规划思路配置 道路系统完善，可达性好、交通便捷 对社区环境和社区氛围关注程度不断提高 政府所在地，南通人认知度高 环境资源优势突出: 周边有滨江公园,狼山风景区,园艺博览园等风景秀美 大盘，名盘概念开始显现，具有发展潜力 地倾东南，城南、城东将是主要发展方向，城南占据明显优势 城南板块—发展优势 城南板块—典型楼盘 绿城玉兰公寓 --行政中心区域 地理位置：世纪大道 容积率：1.73? 停车位: 750 产品类型：小高层、高层 总建面积：16.7万 销售均价：10，600元/平方米 开盘时间：2009年6月 交房日期：2010年8月 开发商：绿城集团 简评：从09年开盘，价格一