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曲靖·143项目整体营销定位提案 2014年8月15日 前言 ——“两个出发点＂Origination—— Two Preconditions 在过去的5年里，国内商业市场受住宅限购的反刺激，商业综合体总量正在上演着速度与激情的戏码。无数个 “体验式＂ 商业综合体拔地而起，无数 “最大、最全、唯一性＂商业综合体出现在各大中小城市的媒体上。就一二线城市而言，早在 2008年，杭州就提出了100个综合体的规划。贵阳更是在创造国内第一大盘后，勇敢的迈向“综合体之城”，200个超高层综合 体群也已进入规划设计中。 易居中国统计显示，2011年至2015年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。昆明的 30多个综合体已出现了同质化危机，杭州100个综合体隐含的风险何时到来只是时间问题。 是否有人在跑马圈地疯狂建设后，冷静看待激情后是精疲力竭的冷淡还是可持续的发展。在各地的人均商业面积已经 大大赶超北上广，接近欧美国家的时候，严肃面对商业综合体的“后时代” 已经迫在眉睫。接下来竞争一定不会少，优胜劣汰 在所难免。商业综合体寻求突破和创新模式是政府、开发企业、运营商、设计行业从业者所共同面临的问题。 判定 “现时代＂的商业综合体成功与否，主要是看项目的营销成果，说白了就是项目利润。但是这个判定标准如果继 续沿用，可能会出现很多商业 “鬼城＂。开发商往往在做项目的时候更多关注的是可售店铺的数量和规模。这是在土地成 本前期投入大、财务成本日日翻滚的巨大压力下的生理反应。 为了最大化可售店铺的面积、价值，策略1)拿最优质地段;2)土地性质中尽量将商业用地比重调大;3)请国际大牌设计 团队设计“地标”建筑;4)运用独特的营销手段等等。但是在以上所有条件相同的情况下，也会因为开发理念、运作模式的不 同出现两个截然不同的结果。利益的长短期是由开发企业来决定，但是更希望企业能多从未来入手，避免5-10年后遍地是 萧条的商业，在商业综合体“后时代” 尚未来临之时，调整企业目标、开发策略尚不算迟 出发点一：如何实现溢价（卖得贵）？ 出发点二：如何实现突围（卖得快）？  实现市场高度认同  突破市场阻力  实现高价快速销售  突破区域界限  实现品牌力的塑造  突破竞争威胁 第一部分 项目定位策略 项目SWOT分析 优势S（strength） 劣势W（weakness） 1.项目商业集中，城市居民消费习惯集中, 1.离核心商业区有一定的距离，需要一定时期的市 档次易高； 场培育期； 2.项目周边具有浓郁商业氛围，商业升值 2.周边现存商业消费力、吸客率底，多为工薪人群 空间巨大； 3.目前其他项目招商先行，因本项目招商置后性导 3.交通流向佳，数据人流量大； 致对本项目商业招商影响大 4.沃尔玛临近项目，形成不同时间段的消 4.曲靖现销售项目超十余个现存销售量巨大，而客 费人群 户量有限，对于未来项目销售具有潜在威胁 机会O（opportunity） 威胁T（Threat） 1.处在城市主商圈 1.在售项目量大，但客户量有限 2.曲靖宏观经济发展势头良好 2.同区项目近易于造成两极端 3.曲靖现有综合性、复合型商业较少