第八章新收益法及其运用.ppt

第八章 收益法及其运用 第一节 收益法概述 　　 第二节 报酬资本化法的公式 　　 第三节 净收益的求取 　　　第四节 报酬率的求取 　　　第五节 直接资本化法 　　　第六节 投资组合技术和剩余技术 　　　第七节 收益法总结和运用举例 第一节 收益法概述 一、收益法的含义（熟悉） □ 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 □ 收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。 第一节 收益法概述 □ 根据资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法： ■直接资本化法：是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。 第一节 收益法概述 ■报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 第一节 收益法概述 二、收益法的理论依据（熟悉） □ 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于