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谨呈：合肥瑞泽源置业有限公司 瑞泽源·新项目营销策略汇报 合富辉煌（中国） 2011年1月30日 写在汇报之前： 由于时间仓促，若有不到之处，敬请海涵！ 报告思路架构 市场背景分析 项目本体分析及界定 项目发展定位 实 开发目标 现 目 标 核心问题点思考 解决问题的思考 打造产品力 提升品牌力 制造营销力  解 决 问 题 市场背景分析 市场趋势及政策解读 中高端市场发展研究 区域竞争格局研究 整体市场回顾与预判 合肥房地产市场处于发展黄金期，但市场受政策影响波动较大。 发展阶段：在经济发展、城市升级、城市化加速等一系列动力的推动下，房地产行业处于黄金发展期，预计该发展阶段还将维持五年左右； 量的解读：从近四年市场运行情况看，合肥市场受宏观政策影响波动较大，08年、10年市场成交量明显 低 于07年09年； 价的判断：10年市场价格激增，虽有刚性及改善性需求推动，但未来市场价格上升趋缓。 政策回顾 2010年中央三度重拳出击楼市，遏制房价过快上涨 ?2010.10.26 《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》 2010.10-12 ?2010.11.15 《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》 ?2010.11.2 《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》 ?2010.10.20 《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》 ?2010.9.29 国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨 ?2010.9.29 对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求 国5条 ?2010.9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》 ?2010.9.29《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》 ?2010.9.27 《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》 理调控的通知》 ?2010.9.27 《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》 ?2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》 2010.05-06 ? 2010.6.8 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 ?2010.6.4 《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》 ?2010.5.25 《关于加强土地增值税征管工作的通知》 ?2010.5.19 《关于土地增值税清算有关问题的通知》 国10条 ?2010.4.23 《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》 ?2010.4.22 《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》 ?2010.4.20 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 2010.02-03 ?2010.4.17 国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 ?2010.3.9 《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》 ?2010.3.8 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 ?2010.2.12 《个人贷款管理暂行办法》 《流动资金贷款管理暂行办法》出台 ?2010.2.11《关于 加强信托公司房地产信托业务监管的通知》 国11条 ?2010.1.21 经适房、廉租房和中低价位、中小套型普通商品房用地须占申报住宅用地70%以上 ?2010.1.10 国务院出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 政策回顾 ………… 国四条 国十一条 史上最严厉调控政策累加 新国十条 国五条 政策展望 11年上半年政策紧缩力度大，对楼市的调控全年难松，政策影响楼市走向。 2011年宏观调控的主要方式仍然是“控投资控流动性从而达到控经济和控通胀的效果＂； 2011年上半年通胀面极有可能进一步恶化、而经济面仍存偏热风险，预计政策紧缩力度较大； 2011年高通胀情况下资金进入房地产市场的热情仍然十分高涨，预计宏观政策在抑制楼市需求的同时，会对资金面采取更多的规限和引导措施，国家对楼市的调控全年难松。 调控判断图 政 策 经 济  加存款准备金率 减存款准备金率 “-红区-＂ PMI在55%以上， CPI在105以上“-蓝区-＂ PMI在50%以下， CPI在当年控制目标以下 实现“在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平＂这个目标而努力，绝不会退 缩——温家宝。 第三次调控风暴来袭，超出行业预期，中央政府调控坚决！！ 限购、差别信贷、房产税 “新国八条＂利剑出鞘，限购，差别信贷成调控新政； 国务院同意部分城市开展房产税试点； 合肥十二条出台，显示地方政府调控决心； 合肥部分银行取消首套房优惠利率，贷款门槛提高； 最新政策解读/新国八条 新国八条超预期出台，拉开三次调控序幕，更严格的限购和差别信贷，显现了政府对遏制部分城市上涨过快房价的决心和力度，并将对合肥市场产生深刻影响。 在1月26日召开的国务院常