房地产营改增实务操作与应对.pptVIP

购买烂尾楼的涉税风险与纳税规划 问：我公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他房产公司一项烂尾楼，该烂尾楼已建成近8000平方米，包括土地等在内的总建造成本为3200万元，转让价为7000万元，我公司继续建设完工后对外销售。请问：1、购买过程我公司要交什么税？2、我公司继续建成后营业税能否享受差额征税待遇? 3、出售方要开什么票据给我公司？ 财税【2016】36号文附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》 附：销售服务、无形资产、不动产注释 三、销售不动产 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 1.卖方涉税风险~营改增后 财税【2016】36号文附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》： （八）销售不动产 1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 2.买方涉税风险~营改增后 财税【2016】36号文附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》： (四)进项税额 　1.适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 　取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 　融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定 2.买方涉税风险~营改增后 不动产投资入股营改增涉税风险 【案例】：甲公司用不动产投资入股乙企业，不动产原值1000万，评估增值为3500万，取得了被投资乙企业3500万的股份，应如何进行营业税处理？营改增后呢？ 若是以土地、在建工程作价投资呢？ 不动产投资入股是否涉及增值税风险 《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号） 第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。 本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。 《增值税暂行条例实施细则》第四条： 增值税管控（营改增后） 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物： （一）将货物交付其他单位或者个人代销； （二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外； （四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目； （五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费； （六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户； （七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者； （八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。 股权收购涉税规划 【案例】：甲公司注册资本3000万元，为房地产开发项目公司，2009年在金融危机期间以招拍挂方式获取土地100亩，支付土地出让金及补偿费用15000万元。2012年甲公司股东准备将该地块转让，经高人指点，甲公司股东认为采取股权转让方式比直接转让土地使用权税收成本较低。乙公司拟受让该地块，经协商，甲公司股东与乙公司同意以土地评估价值作价50000万元将其拥有的甲公司股权全部转让给乙公司。假设投资当日，甲公司所有者权益为3000万元。 股权转让（收购）是否涉及增值税风险 财税【2016】36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》 （二）不征收增值税项目 5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。 【案例】：A企业有土地但没资金，找到有资金的B房地产公司合作。协议约