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谨呈:江西高氏置业发展集团有限公司九江分公司
因非凡,而恒久
-------鹤问湖1号项目全程营销策划提案
氏
高
号
1
湖
问
鹤
项目全程营销策策划划提提案案
我
们
怎
么
项目面临的市场格局?
项目市场定位?
谁是我们的目标客户?
如何做出具有足够市场竞争
力的新产品,吸引目标客户?
诊断项目问题
检讨竞争策略
重新定位形象
分析客户
分析机会
快速出击
做
整合运营策略总纲 如何制造和树立项目及发展商的品牌?
最快速完成销售,并确保项目利润最大化
项目本体分析
项目本体分析
开发目标及问题解析
开发目标及问题解析
市场竞争格局分析
市场竞争格局分析
5.项目优化建议
5.项目优化建议
项目定位
项目定位
项目营销攻略
项目营销攻略
一、城市发展解读 城市印象——庐山脚下,鄱湖之滨
城市定位
?新型工业重镇
?文化旅游胜地
?区域商贸中心
?开放港口城市
辖一市、两区、九县;全市总面积1.88万平方公里,市区规划面积将达到118平方公里,建成区面积68.11平方公里;固定居住人口59.6万,全市总人口的13%,处于城市化进程初级阶段。
中国魅力城市,中部城市圈最宜居的城市
市强民富,经济发展快速,未来发展前景看好。6
一、城市发展解读
经济发展
九江市在2005年至2009年国内生产总值年均递增13.6%,2009年GDP达到830亿元;全省排名第三,仅次于南昌1837亿和赣州市 940亿。
九江市城镇居民收入增长率保持在10%以上,政府预计到2010年城镇居民可支配收入可达15000元。
一、城市发展解读
城市发展战略
城市发展战略——“3+1”战略:
“大旅游”——优化居住环境;
“大工业”——将产生大量产业工人,产业工人的聚集直接推进城市化进程;“大物流”——将提升商贸功能,给城市带来财富,促进商业繁荣;“大城建”——促进房地产业的欣欣向荣;
“3+1”战略促进了九江房地产业开发热潮
一、城市发展解读
城市发展规划(2001-2020)
以“山、水、楔形绿带”为自然分隔,组团式布局,形成依山傍水临湖的”T“型形态。
城市结构——双环内聚外扩的“一核四组团”结构。
一核指城市核心区,包括旧城功能区、柴桑功能区(我项目所在区)、十里功能区。
四组团指港口组团、金安组团、沙河组团、芳兰组团。
一、城市发展解读
东北片区
交汇处
一、城市发展解读
城市规划
规划区以鹤问湖为中心,划分为五部分,形成“五区环湖”的总体布局。其中最重要的是两个区,即鹤问湖东片区和北片区
鹤问湖北片区:
东至长江大道,南至十里河,西至八里湖,北至长江。面积8.96平方公里,功能为城市核心区的扩展和延伸。保留部分港口和铁路设施,保留改造部分商贸企业,发展文化娱乐业,形成城市的贸易中心和文化中心。其余部分主要安排居住和相关配套服务设施。
鹤问湖东片区:
东至长江大道及福银高速昌九段,南至九园路,西至滨湖路及八里湖,北至十里河。面积10.23平方公里。主要功能为城市核心区的重要扩展,形成城市的商务商业中心、市民中心和体育中心,以及与之配套的居住和相关服务设施,并保留以昌河汽车工业园为主的部分工业企业及相关设施。
项目位于东片区和北片区交汇处
二、项目本体分析
根据前期双方已沟通,项目规划已基本定型,且贵司也未向我司提供具体户型资料,因此,本次方案分析,重点将在现时市场分析、产品优化和营销推广上,尤其是产品优化上,我们将做重点展开,以供贵司提升产品附加值之决策参考。
序号
名称
单位
数量
备注
1
规划总用地面积
㎡
63533.65
总建筑面积
㎡
127037.88
不含地下
地上建筑面积
㎡
127037.88
多层住宅
㎡
27086.74
占物业比21.3%
小高层住宅
㎡
36042.52
占物业比28.4%
高层住宅
㎡
53648.3
占物业比42.2%
其中
2
幼儿园、会所
㎡
1530.79
垃圾站、公厕
㎡
232.37
8.10%
店面
㎡
8497.16
地下建筑面积
㎡
地下人防
㎡
其中
地下停车库
㎡
3
建筑占地面积
㎡
14286.02
4
建筑密度
%
22.5
5
容积率
%
1.99
不含地下
6
绿地率
%
47.6
总停车位
辆
7
地面停车
辆
其中
地下停车
辆
总居住户数
户
一房一厅
%
5.6
8
户型比例
二房二厅
%
38.5
三房二厅
%
55.9
50平米以下
70.51
9
50平米以上
29.49
二、项目本体分析
地块现状:近湖临转盘,景观较好;基地北面与南面有交通性主干道九瑞大道和长城西路路,可以方便到达中心城区。
本案
二、项目本体分析
项目本体资源与影响条件评价:处于鹤问湖东北片区交汇处,项目周边有较好的湖景资源,是未来市政重点打造休闲、居住区域
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