江西九江鹤问湖号项目全程营销策划提案.docx

谨呈：江西高氏置业发展集团有限公司九江分公司 因非凡，而恒久 -------鹤问湖1号项目全程营销策划提案 氏 高 号 1 湖 问 鹤  项目全程营销策策划划提提案案 我 们 怎 么  项目面临的市场格局? 项目市场定位? 谁是我们的目标客户? 如何做出具有足够市场竞争 力的新产品,吸引目标客户？  诊断项目问题 检讨竞争策略 重新定位形象 分析客户 分析机会 快速出击 做  整合运营策略总纲 如何制造和树立项目及发展商的品牌? 最快速完成销售，并确保项目利润最大化 项目本体分析 项目本体分析 开发目标及问题解析 开发目标及问题解析 市场竞争格局分析 市场竞争格局分析 5.项目优化建议 5.项目优化建议 项目定位 项目定位 项目营销攻略 项目营销攻略 一、城市发展解读 城市印象——庐山脚下，鄱湖之滨 城市定位 ?新型工业重镇 ?文化旅游胜地 ?区域商贸中心 ?开放港口城市 辖一市、两区、九县；全市总面积1.88万平方公里，市区规划面积将达到118平方公里，建成区面积68.11平方公里；固定居住人口59.6万,全市总人口的13%，处于城市化进程初级阶段。 中国魅力城市,中部城市圈最宜居的城市 市强民富，经济发展快速，未来发展前景看好。6 一、城市发展解读 经济发展 九江市在2005年至2009年国内生产总值年均递增13.6%，2009年GDP达到830亿元；全省排名第三，仅次于南昌1837亿和赣州市 940亿。 九江市城镇居民收入增长率保持在10%以上，政府预计到2010年城镇居民可支配收入可达15000元。 一、城市发展解读 城市发展战略 城市发展战略——“3+1”战略： “大旅游”——优化居住环境； “大工业”——将产生大量产业工人，产业工人的聚集直接推进城市化进程；“大物流”——将提升商贸功能，给城市带来财富，促进商业繁荣；“大城建”——促进房地产业的欣欣向荣; “3＋1”战略促进了九江房地产业开发热潮 一、城市发展解读 城市发展规划(2001-2020) 以“山、水、楔形绿带”为自然分隔，组团式布局，形成依山傍水临湖的”T“型形态。 城市结构——双环内聚外扩的“一核四组团”结构。 一核指城市核心区，包括旧城功能区、柴桑功能区（我项目所在区）、十里功能区。 四组团指港口组团、金安组团、沙河组团、芳兰组团。 一、城市发展解读 东北片区 交汇处 一、城市发展解读 城市规划 规划区以鹤问湖为中心，划分为五部分，形成“五区环湖”的总体布局。其中最重要的是两个区，即鹤问湖东片区和北片区 鹤问湖北片区： 东至长江大道，南至十里河，西至八里湖，北至长江。面积8.96平方公里，功能为城市核心区的扩展和延伸。保留部分港口和铁路设施，保留改造部分商贸企业，发展文化娱乐业，形成城市的贸易中心和文化中心。其余部分主要安排居住和相关配套服务设施。 鹤问湖东片区： 东至长江大道及福银高速昌九段，南至九园路，西至滨湖路及八里湖，北至十里河。面积10.23平方公里。主要功能为城市核心区的重要扩展，形成城市的商务商业中心、市民中心和体育中心，以及与之配套的居住和相关服务设施，并保留以昌河汽车工业园为主的部分工业企业及相关设施。 项目位于东片区和北片区交汇处 二、项目本体分析 根据前期双方已沟通，项目规划已基本定型，且贵司也未向我司提供具体户型资料，因此，本次方案分析，重点将在现时市场分析、产品优化和营销推广上，尤其是产品优化上，我们将做重点展开，以供贵司提升产品附加值之决策参考。  序号 名称 单位 数量 备注 1 规划总用地面积 ㎡ 63533.65 总建筑面积 ㎡ 127037.88 不含地下 地上建筑面积 ㎡ 127037.88 多层住宅 ㎡ 27086.74 占物业比21.3% 小高层住宅 ㎡ 36042.52 占物业比28.4% 高层住宅 ㎡ 53648.3 占物业比42.2% 其中 2 幼儿园、会所 ㎡ 1530.79 垃圾站、公厕 ㎡ 232.37 8.10% 店面 ㎡ 8497.16 地下建筑面积 ㎡ 地下人防 ㎡ 其中 地下停车库 ㎡ 3 建筑占地面积 ㎡ 14286.02 4 建筑密度 % 22.5 5 容积率 % 1.99 不含地下 6 绿地率 % 47.6 总停车位 辆 7 地面停车 辆 其中 地下停车 辆 总居住户数 户 一房一厅 % 5.6 8 户型比例 二房二厅 % 38.5 三房二厅 % 55.9 50平米以下 70.51 9 50平米以上 29.49 二、项目本体分析 地块现状：近湖临转盘，景观较好；基地北面与南面有交通性主干道九瑞大道和长城西路路，可以方便到达中心城区。 本案 二、项目本体分析 项目本体资源与影响条件评价：处于鹤问湖东北片区交汇处，项目周边有较好的湖景资源，是未来市政重点打造休闲、居住区域